Juridiction andorrane, — (STSJAD 18/2007)

Décision commentée : Juridiction andorrane, — (STSJAD 18/2007 ; ECLI:AD:TSJADAD:2007:18) (Lire sur source officielle)

Faits et procédure

Par contrat du 7 juillet 2003, M. Briones, promoteur, a promis irrevocablement de vendre à M. Sanç et M. Sainz, qui ont promis irrevocablement d'acheter, un appartement situé au troisième étage, porte deux, escalier B, d'un ensemble résidentiel alors en construction. Le prix était fixé à 271 710 EUR, payable en trois échéances : 10 % à la conclusion du contrat de vente définitif, 30 % dans les quinze jours suivant le certificat de fin de gros œuvre, et 60 % lors de la remise des clés.

Le pacte troisième prévoyait que, si la promotion ne pouvait être réalisée « pour des causes uniquement imputables » au promoteur, celui-ci restituerait les sommes versées à titre d'acompte, avec intérêts légaux.

Par lettre du 1er avril 2005, le conseil du promoteur a notifié aux acquéreurs une « altération significative et extraordinaire » des circonstances existant à la date du contrat, justifiant une modification de celui-ci par une majoration d'environ 15 % du prix. Les acquéreurs ayant refusé, le promoteur a résolu le contrat par lettre du 24 mai 2005.

Saisi par les acquéreurs selon la procédure ordinaire, le Tribunal des Batlles, section civile, a par jugement du 14 juillet 2006 condamné M. Briones à exécuter la promesse et à livrer le bien à l'achèvement de l'ouvrage, et mis à sa charge la totalité des dépens. M. Briones a interjeté appel. La Sala Civil du Tribunal superior de justícia d'Andorre (recours n° 205/06, rapporteur M. Jean Louis Vuillemin) était ainsi saisie.

Question de droit

Le litige posait deux questions connexes.

En premier lieu, le promettant pouvait-il, unilatéralement, résoudre une promesse bilatérale irrevocable de vente en invoquant une jurisprudence admettant la faculté résolutoire du vendeur ? L'appelant se fondait sur une décision du TSJ du 29 avril 1999 relative à une faculté résolutoire exercée par le vendeur.

En second lieu, la clause résolutoire contenue dans le pacte troisième permettait-elle au promoteur de mettre fin au contrat lorsque la promotion