ATSJAD 5/2007 (Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 30 mars 2007)

Décision commentée : ATSJAD 5/2007, ECLI:AD:TSJADAD:2007:5A, recours n° 275/06 (Lire sur source officielle)

Faits et procédure

La Comunitat de Propietaris de l'Edifici B.S. Bloc A a décidé, lors d'une assemblée générale extraordinaire du 22 août 2006, de faire réaliser des travaux de ventilation dans les cuisines de l'ensemble des appartements de la résidence. Ces travaux supposaient l'accès à chaque logement. La communauté a donc demandé à être autorisée à accéder à l'intérieur d'un logement appartenant aux héritiers inconnus de M. Izquierdo.

Le Batlle a rejeté la demande par un aute du 25 octobre 2006, décision confirmée en appel. La communauté avait en effet agi dans le cadre de l'exécution forcée d'une condamnation prononcée contre ces mêmes héritiers au titre des charges communes. Le tribunal supérieur, par un aute du 25 janvier 2007, avait revu la décision du Batlle du 13 septembre 2006 et autorisé la vente aux enchères publiques du bien. Le texte ne précise pas la date exacte à laquelle cette vente est intervenue (non précisé dans la décision).

La communauté a formé un recours d'appel contre le rejet de sa demande d'accès. Le magistrat rapporteur était Jean Louis Vuillemin. La formation était composée de MM. Vuillemin et Abril Campoy et de Mme Amat Llari.

Le texte présente quelques imprécisions. L'antécédent II renvoie à un aute du 25 octobre 2006 sans l'attribuer à une date de décision distincte, et la numérotation des antécédents passe de II à V (non précisé dans la décision). Le résumé automatique intégré à la base (« Resum I.A. ») ne fait pas partie de la décision et n'a pas été pris en compte pour la présente analyse.

Question de droit

Le litige posait la question suivante : une communauté de copropriétaires peut-elle, pour exécuter une obligation de conservation de l'immeuble, être autorisée à pénétrer dans un lot privatif dont le ou les propriétaires sont inconnus, sans le consentement de ce dernier ni la présence d'un agent de l'autorité ou d'une personne assermentée ?

Le cadre normatif invoqué est la loi de propriété horizontale du 30 juin 2004. Son article 10.3 met à la charge de la communauté les travaux de maintenance et de conservation indispensables à l'habitabilité de l'immeuble. Son article 11 impose à tout copropriétaire de consentir à la réalisation, dans son lot, des travaux qu'exige le service de l'immeuble, et prévoit que le propriétaire est tenu de laisser entrer dans son lot, en sa présence ou celle d'un agent de l'autorité ou d'une personne assermentée.

La communauté soutenait qu'il ne s'agissait pas d'un acte de disposition mais de la simple mise en œuvre de son obligation de conservation, et que l'identité du propriétaire était impossible à établir.

Solution et dispositif

Le tribunal rejette le recours. Son raisonnement tient en trois points.

Premièrement, le tribunal relève que le problème ne tient pas à une opposition du propriétaire aux travaux votés, mais à l'impossibilité d'identifier celui-ci. Or, une fois le lot vendu aux enchères publiques, le nouveau propriétaire pourra être identifié et sollicité pour permettre l'accès. La difficulté est donc transitoire et ne justifie pas, en soi, une autorisation judiciaire.

Deuxièmement, le tribunal rappelle que l'entrée d'un tiers dans un logement hors la présence ou le consentement du propriétaire suppose une cause « imprescindible et urgente ». Cette condition est une limite à l'intrusion dans le domicile, qui ne se confond pas avec l'utilité des travaux.

Troisièmement, le tribunal constate que la communauté n'établit pas que les travaux votés soient urgents et