STSJAD 91/2007 (Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 14 juin 2007)

Décision commentée : Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 14 juin 2007, STSJAD 91/2007 (ECLI:AD:TSJADAD:2007:91, recurs n° 34/07) (Lire sur source officielle)

Faits et procédure

La société P. a assigné en responsabilité le Sr Vives, locataire d'un local commercial, et la société ORG_2 devant le Tribunal de batlles, en réparation d'un préjudice de 25 628,56 euros, majoré des intérêts légaux. Le préjudice résultait d'un incendie survenu le 22 février 2005 dans la boutique ORG_3, qui avait endommagé la façade de l'immeuble.

Les défendeurs ont soulevé une exception de défaut de qualité pour agir passivement (manca de legitimaci� passiva), au motif que le propriétaire et titulaire du commerce serait une autre société. Sur le fond, ils ont contesté toute faute, faisant valoir que l'origine de l'incendie n'avait pas pu être déterminée et que l'installation électrique avait été réalisée par l'ancien locataire. Ils ont en outre formé une demande reconventionnelle de 115 631,99 euros au titre des frais de remise en état du local, qu'ils avaient supportés au profit du propriétaire.

Par jugement du 16 janvier 2007, le Tribunal de batlles a accueilli la demande principale et rejeté la demande reconventionnelle. Le Sr Vives et la société ORG_2 ont interjeté appel. Le Tribunal supérieur de justice, Sala Civil, a rejeté l'appel.

Question de droit

La décision soulève trois questions.

1. Qualité pour défendre. Le locataire qui a cédé de fait l'exploitation commerciale à une société peut-il être recherché en responsabilité par le tiers lésé, alors que le titre de l'exploitation est au nom de cette société ?
2. Fondement de la responsabilité. Un locataire peut-il être tenu responsable d'un incendie dont la cause n'est pas identifiée, mais dont le foyer se situe dans le local loué ? La responsabilité de l'article 27-10è de la Llei d'arrendaments urbans est-elle applicable à des dommages affectant l'immeuble entier ?
3. Demande reconventionnelle. Le bailleur peut-il être condamné à indemniser le locataire des frais de remise en état, lorsque le lien de causalité entre une défaillance de l'installation électrique et le sinistre n'est pas établi ?

Solution et dispositif

Sur la qualité pour défendre, la Cour retient que la cession de l'exploitation à la société ORG_3, constituée par le locataire et son épouse, n'est pas opposable au propriétaire. Le contrat de bail, conclu avec le Sr Vives à titre personnel, interdisait la sous-location, la cession et le transfert sans autorisation écrite du bailleur, sauf cession à titre héréditaire ou donation entre parents au premier degré. Faute d'une telle autorisation, le locataire demeure « l'unique arrendatari i propietari del negoci » à l'égard du propriétaire de l'immeuble. L'exception est donc rejetée.

Sur le fond, la Cour relève que l'incendie a pris naissance à l'intérieur de la boutique, et que la cause la plus vraisemblable est un problème électrique, probablement un court-circuit. Elle écarte l'application de l'article 27-10è de la Llei d'arrendaments urbans, au motif que ce texte ne vise que les dommages causés à la finca louée elle-même, et non à l'ensemble de l'immeuble. Elle fonde toutefois la responsabilité sur une obligation générale d'user de la chose louée sans risque pour les tiers, qui impose au locataire de prendre « totes les precaucions per evitar que aquesta utilitzaci� pugui ocasionar danys a tercers ». Elle en tire la conclusion suivante : quelle que soit la cause précise du sinistre (mauvais usage, mauvais fonctionnement ou négligence), elle incombe au locataire, qui devait utiliser les installations de manière diligente et veiller à leur bon fonctionnement. La Cour relève également, sur la base du rapport du corps de prévention et d'extinction des incendies, que la propagation du feu et de la fumée a été accentuée par l'ouverture de la porte du commerce et de la porte arrière de l'immeuble.

Sur la demande reconventionnelle, la Cour la rejette pour deux motifs : la cause de l'incendie ne peut être imputée avec certitude à une installation électrique antérieure au bail, et, à supposer un défaut de fonctionnement avéré, aucune preuve n'établit qu'il résulte d'un vice intrinsèque de l'installation. El