STSJAD 17/2008 (17 janvier 2008)

Décision commentée : STSJAD 17/2008, Tribunal Superior de Justicia d'Andorra, Sala Civil, 17 janvier 2008, ECLI:AD:TSJADAD:2008:17 (Lire sur source officielle)

Note de référence : la référence canonique fournie (« Juridiction andorrane, — ») étant incomplète, la référence ci-dessus reprend l'identifiant ROJ et l'ECLI figurant dans le texte intégral. Recours n° 283/07, ponent M. Jean Louis Vuillemin.

Faits et procédure

La « Comunitat de Propietaris de l'Edifici P.O. » (copropriété) a introduit, le 6 février 2007, une action d'interdit quod vi aut clam contre M. Pina, propriétaire des locaux commerciaux nos B4 et B5, et contre la société « Sainz », locataire de ces locaux. Le demandeur reprochait à ces derniers des travaux réalisés sans autorisation de la copropriété et en violation de ses statuts. Il sollicitait la remise en état de la façade, du revêtement, de la porte d'accès ouverte sur la rue Isabel Sandy, de la toiture et des portes originelles.

Les défendeurs ont contesté la demande. M. Pina soutenait, à titre principal, que la copropriété n'était pas valablement autorisée par la junte des propriétaires à agir en justice. Subsidiairement, il contestait sa responsabilité pour les travaux du locataire. La société « Sainz » faisait valoir que les travaux avaient été réalisés avec l'accord préalable du propriétaire, en dehors de toute violence ou clandestinité.

Par sentence du 4 septembre 2007, le Batlle a rejeté la demande pour défaut de légitimation active, sans statuer sur le fond. La copropriété a interjeté appel. La Sala Civil du Tribunal Superior de Justicia a examiné deux points : la légitimation active du président et, au fond, le caractère violent et clandestin des travaux.

Question de droit

La décision soulève trois questions.

1. La légitimation active. Le président de la copropriété peut-il agir en justice lorsque l'assemblée générale extraordinaire n'a pas expressément autorisé l'action contre les défendeurs désignés ?
2. La qualification des travaux. Les travaux litigieux, réalisés sans l'autorisation exigée par l'article 13 des statuts sur les éléments communs (façade, toiture), présentent-ils un caractère « violent » et « clandestin » au sens de l'action d'interdit ?
3. La responsabilité du bailleur. Le propriétaire-bailleur peut-il échapper à la condamnation en invoquant la clause du bail interdisant au locataire les travaux affectant la façade ?

Solution et dispositif

Sur la légitimation. La Cour retient que l'assemblée du 19 septembre 2006 a autorisé le président à entreprendre des actions judiciaires contre les infracteurs aux statuts. Elle reconnaît que le point de l'ordre du jour concernait initialement d'autres locaux. Elle relève toutefois qu'au point « précs i preguntes », une question relative aux locaux C.T. a été soumise au vote et approuvée, avec 38,78 % de voix pour et 8,44 % contre.

Sur le fond. La Cour estime établis les perçages de la façade, dont il résulte de la lettre du propriétaire (pièce 59) que la société « Sainz » a « efectuat diversos forats a la façana ». Elle qualifie les