TSJA, Sala Civil, 19 février 2009, recours n° 308/08 (ROJ STSJAD 28/2009 ; ECLI:AD:TSJADAD:2009:28)

Décision commentée : Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 19 février 2009, recours n° 308/08, ROJ STSJAD 28/2009, ECLI:AD:TSJADAD:2009:28 (Lire sur source officielle)

Note de méthode : la référence fournie en métadonnées (« Juridiction andorrane, — ») étant incomplète, la référence canonique ci-dessus est reconstituée à partir des éléments figurant dans le texte intégral (organe, chambre, numéro de recours, date, ROJ et ECLI). La décision étant rédigée en catalan, la traduction du dispositif est une traduction libre et fidèle.

Faits et procédure

Le 1er juillet 2002, M. Martin a conclu avec l'agence immobilière « G. » un contrat de location portant sur un appartement, moyennant un loyer mensuel de 390,66 euros pour une durée de cinq ans. Il a versé une garantie de 781,32 euros. Le propriétaire ultérieur, M. Tur, a adressé le 22 janvier 2007 une lettre dénonçant le contrat à compter du 30 juin 2007, date d'expiration du terme convenu. Il n'est pas contesté qu'avant cette date les parties ont convenu que le locataire continuerait d'occuper les lieux.

Les parties divergent sur la nature de cette occupation. Selon M. Martin, les parties ont conclu un contrat atypique, à durée indéterminée, prenant fin lorsque le locataire trouverait un autre logement ou le bailleur un nouveau locataire. Selon M. Tur, un nouveau contrat quinquennal, à loyer plus élevé, a été conclu, que M. Martin a résilié unilatéralement le 1er septembre 2007 sans préavis.

Par demande du 10 septembre 2007, M. Martin a réclamé la restitution de la garantie, déduction faite des charges. M. Tur a formé reconvention en paiement du loyer du mois d'août, des frais de rejet de quittance, des charges de chauffage et d'eau chaude, et d'une indemnité équivalant à une mensualité par année restant à courir, soit 2 750 euros. Par jugement du 10 septembre 2008, le Batlle a accueilli la demande et la reconvention, et condamné M. Martin à payer 2 546,96 euros, après compensation.

M. Martin a interjeté appel, sollicitant la production de preuves refusées en première instance (relevés téléphoniques, audition de locataires potentiels, nouvelle confession de M. Tur) et la réformation du jugement en vue de sa seule condamnation au loyer du mois d'août.

Question de droit

La Cour devait trancher plusieurs points :

1. La durée du contrat conclu après l'expiration du bail initial pouvait-elle être établie, et, à défaut, quelle règle légale s'appliquait-elle ?
2. Le nouvel accord devait-il être qualifié de prorogation, de tacite reconduction ou de contrat nouveau, et cette qualification emportait-elle un droit à indemnisation pour résiliation anticipée ?
3. Le locataire devait-il supporter le loyer d'août, les frais de rejet et les charges d'eau chaude et de chauffage, et dans quelle mesure la garantie devait-elle s'imputer sur ces sommes ?

Solution et dispositif

La Cour a d'abord rejeté les demandes probatoires. Elle a considéré que les relevés téléphoniques n'établiraient pas le contenu des appels, que la présence d'acquéreurs potentiels en août 2007 ne démontrait pas que le bail était limité à la recherche d'un nouve