STSJAD 109/2009 (ECLI:AD:TSJADAD:2009:109)

Décision commentée : STSJAD 109/2009, Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 30 avril 2009, recours n° 290/08 (Lire sur source officielle)

Faits et procédure

La société ORG_0 a conclu avec Mme Cepeda, qui agissait en qualité d'administratrice de l'entreprise dénommée « G. », un contrat d'agence immobilière portant sur la vente d'une unité immobilière comprenant une place de garage et un cellier. Mme Cepeda a trouvé des acquéreurs, les époux M.G. Le 3 novembre 2004, ORG_0 a signé avec ces derniers un contrat privé d'option irrévocable de vente, moyennant un prix d'option de 52 288 EUR. La vente définitive devait être formalisée devant notaire au plus tard le 30 octobre 2005, à condition que le promoteur dispose de la cédule d'habitabilité. Le contrat prévoyait que, en cas d'inexécution imputable au vendeur, celui-ci restituerait le prix de l'option à titre de clause pénale, et que, en cas d'inexécution imputable à l'acquéreur, celui-ci perdrait les sommes versées.

ORG_0 a versé à « G. » des honoraires de 17 429,35 EUR le 19 novembre 2004. La vente n'a pas été conclue, ORG_0 ayant dû restituer le prix de l'option et rembourser une facture de cuisine que les acquéreurs avaient fait installer.

Par jugement du 25 septembre 2008, le Tribunal de Batlles, section civile, a rejeté la demande de la société ORG_0, a accueilli partiellement l'exception de défaut de qualité pour défendre (manca de legitimació passiva) soulevée par Mme Cepeda, a rejeté le surplus de la demande et a condamné la société demanderesse aux dépens. ORG_0 a interjeté appel. Le magistrat rapporteur est Jean Louis Vuillemin, la formation comprenant également Joan Manel Abril Campoy et Eulàlia Amat Llari.

Le dossier ne précise pas la date de la demande initiale, ni le montant exact des dommages-intérêts que la demande fondait sur la « mauvaise pratique » invoquée, au-delà des sommes mentionnées.

Question de droit

La Cour devait trancher trois questions :

1. Qualité pour défendre. Mme Cepeda, administratrice de « G. », est-elle la partie légitimement attraite au procès, alors que le titulaire de l'entreprise, selon un certificat du ministère de l'Économie, était la société ORG_1 ?

2. Responsabilité rédactionnelle. La société ORG_0 peut-elle imputer à l'intermédiaire une faute dans la rédaction d'une clause du contrat d'option, en particulier celle subordonnant la vente à la possession de la cédule d'habitabilité ?

3. Causalité et honoraires. L'échec de l'opération est-il imputable à l'agence immobilière, et celle-ci conservait-elle son droit aux honoraires ?

Solution et dispositif

La Cour rejette l'appel sur chacun de ces points.

Sur la qualité pour défendre. Le tribunal relève que le contrat et le reçu d'honoraires ont été rédigés sur un papier à en-tête « G. gestió i compra immobiliària » sans qu'apparaisse jamais la forme sociale de l'entreprise. Il retient toutefois que le titulaire réel de l'activité était ORG_1, selon le certificat ministériel, et que les autorisations et formalités administratives avaient été accomplies. Un éventuel manquement du registre du commerce ne peut être opposé à Mme Cepeda, et la juridiction de première instance avait averti la demanderesse, par diligence du