STSJAD 292/2009 - Tribunal Superior de Justícia d'Andorra (Sala Civil), 26 novembre 2009, n° 176/09

Décision commentée : Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 26 novembre 2009, n° 176/09, ROJ : STSJAD 292/2009 (Lire sur source officielle)

I. Le contexte factuel et procédural

A. Les faits à l'origine du litige

Le présent litige s'inscrit au confluent du droit successoral et du droit de la copropriété immobilière (régime de la propriété dite « horizontale » en droit andorran). L'affaire trouve son origine dans le règlement de la succession de feu M. Caro. Par un acte authentique de partage et d'attribution successorale dressé le 4 janvier 2006 par-devant le notaire M. Pina (sous le numéro 16 de son protocole), les cohéritiers ont entériné les résultats d'un tirage au sort intervenu le 3 octobre 2005. Aux termes de ces opérations de partage, le lot numéro 1 — consistant en un ensemble immobilier édifié sur une parcelle sise rue Bonaventura Riberaygua à Andorra la Vella, désigné sous l'appellation « Casa Caro » — a été attribué à M. Bernat (également désigné sous les mentions anonymisées ENTITY_6 et Rafael dans la décision). Cette attribution comportait toutefois une exception expresse : les appartements situés au premier étage, portant les désignations de porte première et porte deuxième, avaient été distraits de ce lot pour être attribués à d'autres cohéritiers, à savoir MM. Ribes et Criado. Au titre de sa réserve héréditaire (llegítima), M. Bernat a expressément accepté les locaux situés au rez-de-chaussée (portes troisième et quatrième) ainsi que les appartements du premier étage (portes troisième et quatrième).

Afin de se conformer aux exigences prescrites par la législation andorrane régissant la division des immeubles bâtis, M. Bernat a procédé, par acte authentique reçu le 6 novembre 2006 par le notaire Mme Plana, à la déclaration d'achèvement de travaux (declaració d'obra nova) et à l'établissement de l'état de division en régime de propriété horizontale (divisió en règim de propietat horitzontal) de l'immeuble litigieux. Cet acte constitutif a été formellement accepté et souscrit par les autres copropriétaires, MM. Ribes et Criado, titulaires respectifs des appartements des portes première et deuxième du premier étage.

Dans la description générale de l'immeuble résultant de ce titre constitutif, le rez-de-chaussée a été identifié comme développant une superficie construite de 293,23 m², expressément affectée aux accès, à quatre locaux commerciaux (individualisés sous les numéros L1, L2, L3 et L4), à la cage d'escalier, à l'ascenseur, ainsi qu'à « d'autres services et dépendances communes » (altres serveis i dependencies comunes). Au total, M. Bernat a constitué et individualisé vingt-sept unités immobilières privatives réparties entre locaux commerciaux (indicés « L ») et logements (indicés « H »). Aucune unité privative correspondant à des débarras (trasters) ou à des réduits de service (quartets) n'a alors été individualisée ou réservée à titre privatif au rez-de-chaussée, observation concordant avec l'expertise d'évaluation immobilière réalisée par l'expert Araujo.

Par la suite, des tensions sont apparues quant à la destination et à la jouissance d'espaces situés au rez-de-chaussée. Postérieurement à la division initiale, M. Bernat a fait réaliser à ses frais des travaux consistant en l'aménagement de deux débarras dans des zones du rez-de-chaussée, dont l'un correspondait à un local précédemment occupé par les compagnies d'électricité FEDA ou FHASA pour l'hébergement d'un transformateur, désormais retiré. M. Bernat entendait conserver la propriété exclusive de ces débarras et percevoir les loyers résultant de leur mise en location.

Lors d'une assemblée générale extraordinaire de la communauté des copropriétaires tenue le 23 mai 2007, le titre constitutif a été ratifié, mais la question des deux débarras a été âprement discutée. Bien que les copropriétaires (MM. Ribes, O.V.B. et Bernat) soient parvenus à un accord de principe prévoyant que la communauté prendrait en charge le coût des travaux, que les baux seraient conclus par le président pour le compte de la communauté, que les loyers seraient versés sur le compte commun et qu'un acte notarié modificatif mentionnerait la nature commune desdits débarras, le procès-verbal de cette réunion n'a pas été signé par les parties.

Passant outre cet état d'inachèvement conventionnel, M. Bernat s'est présenté unilatéralement, le 9 octobre 2007, devant le notaire Mme Plana pour régulariser un acte qualifié de « rectification d'omission d'une unité immobilière » (escriptura de subsanació de l'omissió d'una unitat immobiliària formant part de l'edifici Casa Caro, protocole n° 1641). Par cet acte unilatéral, il a déclaré avoir involontairement omis, lors de la division originelle, un local fermé au rez-de-chaussée, qu'il a érigé en unité immobilière privative autonome numérotée « L-0 » et dont il s'est proclamé propriétaire exclusif. Lors de l'assemblée générale ordinaire subséquente du 28 mars 2008, M. Bernat a formellement rétracté son accord antérieur, arguant d'une erreur d'interprétation juridique quant à la portée des pourparlers, réaffirmant son droit privatif sur les débarras et ne concédant la nature commune qu'au seul local technique d'entretien (quartet de servei). Face à cette modification unilatérale du statut de l'immeuble, les autres copropriétaires ont engagé la présente action judiciaire.

B. Le parcours procédural et les prétentions des parties

Par une demande introduite selon les formes de la procédure abrégée devant l'honorable Batllia (juridiction civile de première instance d'Andorre), MM. Ribes et Criado ont assigné M. Bernat. Leurs prétentions tendaient principalement à :

• Faire déclarer que l'acte notarié de déclaration d'ouvrage nouveau et de division en copropriété du 6 novembre 2006 constitue l'acte définitif régissant l'immeuble ;
• Ordonner à tout copropriétaire de comparaître devant notaire dans un délai maximal de trois mois à compter du caractère exécutoire de la décision pour modifier l'acte de division, exclusivement afin d'adjoindre à la liste des éléments communs les deux débarras du rez-de-chaussée et le réduit de service ;
• Prononcer la nullité absolue et l'inefficacité de l'acte notarié modificatif unilatéral du 9 octobre 2007 reçu par Me Plana (protocole n° 1641) ;
• Faire juger que le local des compteurs (quartet dels comptadors) situé au rez-de-chaussée constitue un élément commun ;
• Condamner le défendeur aux entiers dépens, honoraires d'avocat, de procureur, d'experts et frais notariaux inclus ;
• Ordonner la notification du jugement à Me Plana en application des dispositions transitoires de la législation sur la propriété horizontale.

M. Bernat s'est formellement opposé à ces prétentions. Il a soutenu que l'acte du 9 octobre 2007 ne constituait nullement une modification du titre constitutif soumise à l'accord unanime des copropriétaires, mais une simple mesure de régularisation destinée à réparer une omission matérielle involontaire affectant la page 7 de l'acte du 6 novembre 2006. Sur le fond du droit de propriété, il faisait valoir qu'en vertu du partage successoral du 4 janvier 2006, la propriété intégrale de l'immeuble lui avait été dévolue, à la seule exception des deux appartements attribués aux demandeurs. Selon son argumentation, le débarras litigieux n'avait jamais été affecté à l'usage commun de l'immeuble, ayant été historiquement occupé par un tiers exploitant un transformateur électrique (FEDA/FHASA), et ne pouvait, par la seule vertu mécanique de la loi sur la propriété horizontale, être transformé d'élément privatif en élément commun au mépris de son titre successoral originaire et du principe de l'autonomie de la volonté.

Par jugement rendu le 28 mai 2009, le tribunal civil unipersonnel de la Batllia a fait droit pour l'essentiel à la demande :

1. Il a autorisé tout copropriétaire à comparaître devant notaire dans un délai de trois mois pour modifier l'acte constitutif du 6 novembre 2006 aux seules fins d'intégrer dans la désignation des parties communes les deux débarras du rez-de-chaussée ainsi que le réduit d'entretien