STSJAD 135/2010 (ECLI:AD:TSJADAD:2010:135)
Décision commentée : STSJAD 135/2010, Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 27 mai 2010, recours n° 15/10 (ECLI:AD:TSJADAD:2010:135) (Lire sur source officielle)
Note préliminaire : la référence fournie à l'origine (« Juridiction andorrane, — ») étant incomplète, elle a été complétée à partir des mentions figurant dans le texte intégral (ROJ, ECLI, chambre et date).
Faits et procédure
Le 14 juin 2004, les époux Ribes et Villegas, de nationalité espagnole, ont conclu avec la société Zurita trois contrats de promesse irrévocable de vente portant sur des appartements, des caves (trasters) et des places de stationnement situés dans un immeuble en cours de construction au Tarter (paroisse de Canillo). Les prix convenus s'élevaient à 171 884 EUR, 171 884 EUR et 91 762 EUR, soit un total de 435 530 EUR.
Le calendrier de paiement prévoyait un versement de 10 % à la signature, puis des versements échelonnés (35 % à l'achèvement de la structure, 30 % à l'achèvement de la toiture, 10 % à l'achèvement des cloisons, 10 % lors de l'offre de possession et 5 % lors de la signature de l'acte authentique). Les contrats stipulaient :
- qu'à défaut de paiement dans les quinze jours naturels suivant l'échéance, le promettant vendeur pouvait soit résoudre le contrat en conservant 20 % du prix à titre d'indemnité, soit exiger l'exécution ;
- que la remise des clés devait intervenir au plus tard le 30 juin 2007, avec un délai de grâce jusqu'au 30 juin 2008, à l'issue duquel les acquéreurs pouvaient choisir entre une indemnité journalière et la résolution avec restitution des acomptes.
Les acquéreurs ont saisi le Tribunal de batlles d'une demande tendant à la résolution des contrats, à la restitution de 43 553 EUR (10 % du prix) et aux dépens. La société Zurita a formé une demande reconventionnelle tendant à la résolution et à l'indemnisation de 20 % du prix. Par jugement du 24 novembre 2009, le tribunal de batlles a prononcé la résolution des trois contrats et fait droit à la demande reconventionnelle à hauteur de 87 106 EUR, déduction faite de la somme de 43 553 EUR déjà détenue par la société. Les époux Ribes et Villegas ont interjeté appel.
Le Tribunal supérieur de justice, Sala Civil, composé de MM. Jean Louis Vuillemin (rapporteur et président) et Joan Manel Abril Campoy, et de Mme Eulàlia Amat Llari, a statué en appel.
Question de droit
La Cour devait résoudre trois questions :
- La validité des promesses conclues par des acquéreurs étrangers, sans l'autorisation administrative préalable requise pour l'acquisition d'immeubles au Principat, est-elle affectée ?
- L'imputation de l'inexécution : le retard de livraison imputé à la société venderesse constitue-t-il un manquement principal, ou faut-il lui opposer le défaut de paiement de l'acompte de 35 % par les acquéreur