STSJAD 140/2010 (Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 27 mai 2010)
Décision commentée : Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 27 mai 2010, ROJ STSJAD 140/2010, ECLI:AD:TSJADAD:2010:140 (Lire sur source officielle)
Note de référence : la référence canonique fournie (« Juridiction andorrane, — ») étant incomplète, elle a été complétée à partir des mentions figurant dans le texte intégral (recours n° 33/10, ROJ et ECLI).
Faits et procédure
Par un contrat du 28 février 2008, M. Escolano confia à la société « I.R. » la vente de son chalet situé dans la urbanització « M.T.M. », pour un prix total de 409 500 euros, honoraires inclus, outre 780 euros d'ISI. Le mandat n'était pas exclusif. Les deux agences immobilières, « I.R. » (société Gaya) et « I.M. » (société Ferrer), étaient convenues de collaborer à la recherche d'un acquéreur (fondement I, non contesté).
Les 31 mars et 3 avril 2008, l'agence « M. » fit visiter le bien à une personne identifiée comme Mme Canales, qui signa les documents de visite. Au mois de juin 2008, le propriétaire vendit le chalet à Mme Canales et à son époux, M. Ribes. Les agences réclamèrent alors à M. Escolano la commission, soit 19 500 euros, majorée de 780 euros d'ISI, soit 20 280 euros au total.
Le Tribunal de Batlles fit droit à la demande par sentence du 11 décembre 2009, condamnant M. Escolano à payer 20 280 euros, avec intérêts légaux et dépens. M. Escolano interjeta appel, sollicitant la révocation de la sentence et le rejet intégral de la demande.
Question de droit
Le litige soulevait deux questions :
- Révocation du mandat. Le mandant avait-il valablement mis fin au contrat de courtage avant la vente, en avril 2008 ?
- Lien de causalité. La vente conclue directement entre le propriétaire et les acquéreurs résultait-elle de l'intervention des intermédiaires, de manière à leur ouvrir droit à la commission ?
Une question subsidiaire portait sur la nécessité, pour l'intermédiaire, de participer à la conclusion du contrat ou de percevoir des arrhes pour prétendre à rémunération.
Solution et dispositif
La Sala Civil écarte l'ensemble des moyens de l'appelant et confirme la sentence.
Sur la révocation (fondement II). La Cour relève que le requérant ne rapporte pas la preuve de la rupture alléguée. Les relevés téléphoniques des 4 et 7 avril 2008 ne permettent pas d'établir le contenu des conversations, et les agents n'ont pas admis avoir accepté de rompre le contrat. Surtout, la Cour retient qu'à supposer la révocation établie, elle n'exonérerait le mandant que si la vente ne profitait pas des démarches du médiateur, ce qui n'est pas le cas.
Sur la causalité (fondement III). La Cour rappelle la jurisprudence constante de la Sala : le courtier peut prétendre à la commission lorsque le contrat projeté se conclut « comme