STSJAD 141/2010 : Tribunal supérieur de justice d'Andorre, Sala Civil, 27 mai 2010

Décision commentée : STSJAD 141/2010 (ECLI:AD:TSJADAD:2010:141) (Lire sur source officielle)

Faits et procédure

Par contrat de promesse de vente conclu le 3 mars 2004, M. Galan, promoteur, s'est engagé à vendre à M. Julián un appartement situé au sixième étage d'un immeuble en cours de construction, ainsi qu'une place de stationnement. Le prix partiellement acquitté par l'acquéreur s'élève à 186 097,40 euros. Le contrat était accompagné d'un plan de l'appartement, signé par les parties (folio 19), qui faisait apparaître deux chambres. Le bien livré ne comportait qu'une seule chambre, la surface indiquée (59,5 m²) étant par ailleurs respectée.

Le 27 mai 2009, M. Julián a saisi le Tribunal de batlles d'une demande de résolution du contrat, fondée sur le manquement du vendeur à ses obligations quant à la date de livraison et aux conditions de livraison du bien, assortie d'une demande de restitution des sommes versées, augmentées des intérêts légaux. Le défendeur a opposé plusieurs moyens : la novation résultant des paiements partiels effectués après l'expiration du délai contractuel de construction ; le caractère non substantiel de la différence entre les plans et le bien livré ; le caractère « orientatif » des plans, qui pouvaient être modifiés pour des raisons techniques, juridiques ou économiques ; et l'absence de stipulation prévoyant la restitution des sommes versées.

Par jugement du 13 janvier 2010, le Tribunal de batlles a fait droit, à la majorité, à la demande, a prononcé la résolution du contrat et condamné M. Galan à restituer la somme de 186 097,40 euros, majorée des intérêts légaux, ainsi qu'aux dépens. M. Galan a relevé appel. La Sala Civil du Tribunal supérieur de justice est saisie sous le numéro de recours 39/10.

Question de droit

La Cour devait déterminer si la livraison d'un bien ne comportant qu'une chambre, alors que le contrat et le plan annexé en prévoyaient deux, constitue un défaut suffisamment substantiel pour justifier la résolution de la promesse de vente. Corrélativement, elle devait apprécier la portée d'une stipulation qualifiant les plans de « merament orientatius » (purement indicatifs) et la validité d'une faculté de modification unilatérale des caractéristiques du bien invoquée par le vendeur.

Solution et dispositif

Le Tribunal supérieur de justice rejette l'appel et confirme intégralement le jugement de première instance. Son raisonnement s'articule en quatre temps.

1) Valeur contractuelle du plan. La Cour refuse de dissocier le plan du contrat. Le plan, signé par les parties, est considéré comme faisant partie intégrante de l'accord de volontés, de sorte que l'absence de mention expresse du nombre de chambres dans le corps du contrat ne suffit pas à écarter cette caractéristique.

2) Portée de la clause « orientative ». La qualification de plan « approximatif et purement indicatif » ne