STSJAD, Sala Civil, 27 janvier 2011 (ROJ STSJAD 14/2011)

Décision commentée : Tribunal Superior de Justícia d'Andorre (Sala Civil), 27 janvier 2011, recours n° 174/10, ROJ STSJAD 14/2011, ECLI:AD:TSJADAD:2011:14 (Lire sur source officielle)

Faits et procédure

Le 1er décembre 2000, M. Montenegro a promis de vendre à Mme Sevillano une villa située dans la Urbanització La Margineda, à Andorre-la-Vieille, pour le prix de 120 000 000 pesetas. Vingt millions ont été versés à la signature. Le solde de cent millions devait être acquitté au moyen d'un prêt hypothécaire consenti par l'établissement « X. », grevant le bien et amorti par l'acquéreur. Le contrat n'a pas été élevé à acte public.

Le 16 juin 2003, Mme Sevillano a assigné M. Montenegro en reconnaissance de sa propriété et en régularisation authentique de la vente. Ce dernier a opposé des retards de paiement des échéances du prêt, lesquels l'auraient contraint à régler la dernière amortissement, et a formé une demande reconventionnelle en résolution du contrat, avec restitution des sommes versées et retour du bien au vendeur. Les parties ont également échangé des consignations, un courrier notarié et une instruction adressée à la banque. Le Tribunal de Batlles, par jugement du 6 mai 2010, a rejeté la demande principale comme la reconventionnelle, sans statuer sur les dépens.

Les deux parties ont interjeté appel. La Sala Civil du Tribunal Superior de Justícia a rejeté les deux recours et confirmé la décision de première instance.

Les magistrats composant la formation sont mentionnés dans la décision (MM. Vuillemin, Abril Campoy et Mme Amat Llari). La décision indique que le magistrat rapporteur était Mme Amat Llari, alors que les métadonnées désignent M. Vuillemin comme rapporteur. Cette divergence est relevée ici sans qu'elle affecte le fond.

Question de droit

La Cour devait trancher quatre questions :

1. Le contrat de vente, conclu par acte privé, a-t-il été parfait dès sa signature, sans attendre l'acte authentique, et la propriété a-t-elle été transférée à l'acquéreur ?
2. L'élévation à acte public était-elle subordonnée à la liquidation de l'hypothèque grevant le bien, et la condition est-elle réputée accomplie ?
3. Le retard de paiement des échéances du prêt par l'acquéreur justifie-t-il la résolution du contrat ?
4. L'autorisation administrative requise pour l'acquisition d'un immeuble par un étranger conditionnait-elle le transfert de propriété ?

Solution et dispositif

Sur le caractère parfait de la vente. La Cour rappelle que la vente est un contrat consensuel, parfait par le seul consentement. Le report de l'acte authentique jusqu'au paiement du prix ne diffère pas, en principe, la perfection du contrat. Elle relève toutefois que, selon elle, le contrat ne subordonnait pas le transfert de propriété au paiement intégral du prix. Une telle subordination aurait dû résulter d'une stipulation expresse, et le contrat n'en contenait pas. Les indices tirés des démarches de l'acquéreur (plans, cédule d'habitabilité, prise de possession) ont été retenus pour caractériser la réunion du titre et du mode.

Sur l'hypothèque. La Cour juge que l'hypothèque constitue une charge réelle qui suit l'immeuble quel que soit son acquéreur. Son existence n'empêche donc pas la transmission de la propriété. Seule la transmission de la dette garantie exigerait le consentement du créancier.

Sur la condition d'élévation à acte public. La Cour retient que la liquidation du prêt était une condition de la régularisation authentique. Elle estime