STSJAD 189/2011, Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 19 juillet 2011

Décision commentée : Tribunal Superior de Justícia d'Andorra (Sala Civil), sentència n° 159/11, 19 juillet 2011, ROJ STSJAD 189/2011, ECLI:AD:TSJADAD:2011:189 (Lire sur source officielle)

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Faits et procédure

Le litige naît d'un contrat de bail portant sur un local commercial situé au sous-sol d'un immeuble d'Andorre-la-Vieille, conclu entre les parts le 1er mars 2006. Le bailleur, M. Morales, a assigné en 2009 le locataire, M. Peña, et la société Sandoval, sous-locataire ou cessionnaire selon les écritures. Il demandait la résolution du bail à effet du 1er janvier 2010, la restitution du local, le paiement de loyers impayés (17 504 euros), une indemnité mensuelle pour occupation indue (3 751 euros par mois depuis janvier 2010), la réparation des dommages et le remboursement des consommations.

La société Sandoval s'est partiellement allouée à la demande, reconnaissant la dette locative mais contestant l'indemnité d'occupation. M. Peña a soulevé une exception de défaut de légitimation passive, subsidiairement un acquiescement partiel.

Par jugement du 24 mars 2011, le Tribunal unipersonnel, section civile, a substantiellement fait droit à la demande. Il a prononcé la résolution du bail, ordonné l'évacuation, et condamné solidairement les défendeurs à verser 227 685,56 euros, outre les intérêts légaux et les dépens. Les appelants ont interjeté appel, sollicitant la révocation partielle de la décision.

La Sala Civil, composée de M. Vuillemin (président), Mme Amat Llari (rapporteure) et M. Abril Campoy, rejette l'appel et confirme intégralement le jugement.

Question de droit

La décision soulève plusieurs questions, qu'il est possible d'ordonner ainsi :

1. La recevabilité de l'appel, au regard de la condition de consignation posée par la disposition additionnelle seconde, apartat douze, de la Llei d'arrendaments de finques urbanes (LAFU) : la consignation des seuls loyers impayés suffit-elle, ou faut-il également consigner l'indemnité d'occupation indue ?
2. La recevabilité de nouvelles pièces en appel, au regard de l'article 73 de la LTPJ.
3. L'articulation entre la clause pénale du contrat (clause seizième) et l'indemnité légale pour occupation indue.
4. La valeur d'un dictamen d'expert récusé par une partie après sa remise.
5. La charge de la preuve de l'état des lieux à la prise de possession et à la restitution.
6. Le bien-fondé de la répartition des consommations par coefficient en l'absence de compteurs.
7. Le sort des dépens de l'appel.

Solution et dispositif

Sur chacune de ces questions, la Sala Civil confirme le jugement de première instance. Ses motifs les plus substantiels peuvent être résumés comme suit.

Sur la consignation (fondement I). Le Tribunal distingue la nature de la somme due après résolution. Selon l'article 27.9 LAFU, l'indemnité d'occupation indue est due « à títol d'indemnització per l'ocupació indeguda », « sempre que no s'hagi pactat expressament un