STSJ Andorre, Sala Civil, 29 septembre 2011, n° 131/11 (ROJ STSJAD 234/2011 ; ECLI:AD:TSJADAD:2011:234)
Décision commentée : STSJ Andorre, Sala Civil, 29 septembre 2011, n° 131/11 (ROJ STSJAD 234/2011 ; ECLI:AD:TSJADAD:2011:234) (Lire sur source officielle)
Faits et procédure
Le 25 octobre 1979, Mme Juliàn a donné à bail à M. Gaya une partie de l'immeuble « L'E. », à usage d'hôtel, situé à Encamp (Pas de la Casa). Le contrat stipulait une garantie de 3 600 000 pesetas, destinée à répondre des dégradations susceptibles d'affecter les locaux. Le preneur devait verser 1 200 000 pesetas en numéraire et les 2 400 000 pesetas restantes dans un délai de douze mois, soit en numéraire, soit par le transfert de la propriété d'un appartement situé à Cunit (Tarragone), d'une valeur vénale d'au moins 3 500 000 pesetas. Le prix de cession devait être égal à la différence entre la somme garantie et la valeur vénale de l'appartement.
La clause litigieuse (clause sixième) ouvrait à la bailleresse une option à l'extinction du contrat : soit conserver l'appartement en restituant au preneur la somme de garantie, déduction faite des dégradations et des sommes impayées ; soit restituer l'appartement, moyennant paiement par le preneur du coût des dégradations, des sommes restant dues et des frais notariaux, fiscaux et d'enregistrement supportés par la bailleresse lors de l'acquisition, ainsi que des frais du nouveau transfert.
L'acte de vente de l'appartement fut signé le 21 juillet 1981, pour 1 100 000 pesetas, correspondant à la différence entre la valeur vénale et la fraction de la garantie couverte. La bailleresse reconnut que la transmission était en réalité faite à titre de garantie.
En 2007, Mme Juliàn a introduit une action en expulsion et en réparation du préjudice contre M. Gaya, réclamant notamment le paiement des loyers impayés et une indemnité d'occupation. M. Gaya a répondu par une demande reconventionnelle tendant à voir déclarer nulle la clause sixième, tant pour