STSJAD 246/2012 (Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 18 octobre 2012, ECLI:AD:TSJADAD:2012:246)
Décision commentée : STSJAD 246/2012, Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 18 octobre 2012, recours n° 79/12 (ECLI:AD:TSJADAD:2012:246) (Lire sur source officielle).
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Faits et procédure
Le 3 novembre 2006, la société Tejada, promettante venderesse, s'engage irrévocablement à vendre à M. Esparza, promettant acquéreur, un appartement situé dans la paroisse de Canillo, moyennant un prix global de 271 632 euros. Le paiement est échelonné : des acomptes sont versés, des effets domiciliés doivent suivre et la remise de la possession est subordonnée à l'acquittement du solde lors de la signature de l'acte authentique.
Le contrat contient plusieurs clauses structurantes :
- le pacte 2.3 prévoit que, si l'acquéreur n'a pas signé l'acte authentique dans un délai de deux mois à compter d'une mise en demeure (requeriment), le contrat est « automàticament resolt i sense efectes », la perte de 30 % des sommes versées revenant au vendeur ;
- le pacte 4.2 organise la mise en demeure en cas de retard de paiement et ouvre au vendeur une option entre résolution et poursuite du contrat ;
- le pacte 4.4 stipule qu'en cas de « rescissió unilateral i injustificada » par l'acquéreur, celui-ci perd l'ensemble des sommes versées à titre d'arrhes pénales.
En 2009, l'exécution se dégrade. Un intermédiaire, M. V., qui n'est pas partie au contrat, adresse à la société Tejada des courriels indiquant que les acquéreurs ne peuvent plus faire face et sollicitant des formulaires de