STSJAD 259/2012, Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 15 novembre 2012
Décision commentée : STSJAD 259/2012, ECLI:AD:TSJADAD:2012:259, recurs 153/12 (Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 15 novembre 2012) (Lire sur source officielle)
Note de méthode : la référence canonique fournie dans les métadonnées (« Juridiction andorrane, — ») étant incomplète, la référence retenue est celle figurant dans le texte intégral de la décision (STSJAD 259/2012, ECLI:AD:TSJADAD:2012:259).
Faits et procédure
Le litige porte sur une promesse de vente d'un appartement situé à Canillo, conclue le 15 janvier 2007 entre la société Castillo, promettant vendeur, et M. Vives, promettant acquéreur. Le prix global convenu s'élève à 296 587 EUR, payable selon un échéancier : des acomptes déjà versés, un versement à la signature, puis des échéances mensuelles de 1 200 EUR, et enfin le solde de 222 440 EUR à la signature de l'acte authentique.
Le contrat contient plusieurs clauses structurantes. La clause 2.3 prévoit que, si l'acquéreur n'a pas signé l'acte dans un délai de deux mois à compter d'une mise en demeure, le contrat est « automatiquement résolu » et l'acquéreur perd, à titre d'indemnité, 30 % des sommes versées. La clause 4.2 organise le cas de retard de paiement : le vendeur peut soit résoudre le contrat avec retenue de 30 %, soit continuer à réclamer le paiement avec intérêts. La clause 4.4 prévoit qu'en cas de « rescision unilatérale et injustifiée » de l'acquéreur, celui-ci perd l'ensemble des sommes versées à titre de clause pénale.
Au printemps 2009, plusieurs acquéreurs, dont M. Vives, rencontrent des difficultés de financement. Un co-acquéreur, M. Ropero (désigné dans la décision comme « Sr. V. »), adresse à la société Castillo des courriels annonçant l'abandon de l'opération et demandant l'établissement de formulaires de renonciation. La société Castillo considère alors que les acquéreurs ont renoncé et retient les sommes versées en application de la clause 4.4. Par lettres ultérieures, le conseil de M. Vives conteste toute renonciation et affirme que les contrats restent en vigueur.
Saisi par M. Vives d'une action en paiement de 34 500 EUR, avec intérêts légaux depuis le 16 mai 2010 et condamnation aux dépens, le Tribunal de batlles rejette la demande par jugement du 17 mai 2012. M. Vives interjette appel. La Sala Civil du Tribunal supérieur de justice statue le 15 novembre 2012.
Question de droit
La décision pose, en substance, quatre questions :
- La représentation d'un promettant acquéreur par un tiers se présume-t-elle à partir d'échanges de courriels équivoques ?
- Une renonciation peut-elle être tenue pour effective sans document signé et sans notification individualisée à chaque contractant ?
- Le défaut de paiement d'une échéance vaut-il, à lui seul, renonciation au sens de la clause 4.4, ou relève-t-il exclusivement de la clause 4.2 ?
- La lettre adressée par le vendeur, accordant un délai de trente jours pour manifester une volonté « inéquivoque, pure et simple » d'acquérir, emporte-t-elle mise en demeure au sens de la clause 2.3 ?