Tribunal superior de justícia d'Andorre (Sala civil), 17 décembre 2012, n° 181/12

Décision commentée : Juridiction andorrane, — (ROJ : STSJAD 279/2012 ; ECLI:AD:TSJADAD:2012:279 ; Tribunal superior de justícia, Sala civil, recours n° 181/12, 17 décembre 2012) (Lire sur source officielle)

Faits et procédure

Le 20 novembre 2006, la société Elías a promis irrévocablement de vendre à deux acquéreurs, les époux Nuñez et Mercader (désignés dans le corps de la décision également sous d'autres appellations, voir infra), un appartement et une place de stationnement situés dans un ensemble immobilier en cours de construction à Canillo. Le prix convenu était de 290 212 euros. Le contrat fixait un délai maximal de livraison de trente-deux mois à compter de la signature, soit au 20 juillet 2009.

La livraison n'ayant pas eu lieu dans ce délai, les acquéreurs ont, par lettre de leur conseil du 26 janvier 2011, notifié leur volonté de mettre fin au contrat pour inexécution du terme et réclamé la restitution des sommes versées, soit 55 000 euros. Ils ont ensuite saisi le Tribunal de batlles, selon la procédure ordinaire, d'une demande de restitution, d'indemnisation des dommages et intérêts minimaux (16 500 euros) et de la perte d'opportunités économiques, avec intérêts légaux et dépens.

Pour s'opposer à la demande, la société promettante soutenait, d'une part, que le retard résultait de l'obtention tardive du certificat final d'achèvement des travaux (le 1er septembre 2010, la cédule d'habitabilité étant délivrée le 30 décembre 2010), retard qu'elle imputait à un tiers et qu'elle estimait consenti par les demandeurs, et, d'autre part, qu'une novation du contrat était intervenue quant au délai de livraison, par volonté commune des parties.

Par jugement du 27 juin 2012, le Tribunal de batlles, section civile, a prononcé la résolution du contrat pour inexécution contractuelle manifeste imputable au promettant vendeur, condamné celui-ci à restituer 55 000 euros avec intérêts légaux à compter de la demande, et mis les dépens à sa charge. La société Elías a interjeté appel.

Question de droit

La Cour devait trancher deux questions :

1. Le délai de livraison stipulé dans une promesse de vente portant sur un bien futur constitue-t-il un élément essentiel du contrat, de sorte que son dépassement justifie la résolution, ou bien une tolérance moderée et raisonnable peut-elle être admise ?
2. Le retard toléré par les acquéreurs, et le courriel du 8 juin 2010 mentionnant une signature « en principe » en juillet, caractérisent-ils une novation du contrat, c'est-à-dire une modification de l'obligation par la volonté commune des parties d'altérer la relation obligatoire initiale (animus novandi) ?

Accessoirement, se posait la question de l'incidence de l'accueil partiel de la demande sur la charge des dépens.

Solution et dispositif

La Sala civil rejette l'appel et confirme le jugement entrepris. Elle retient que le délai de livraison est un élément essentiel de la promesse de vente de chose future, même si une dilatation modérée et raisonnable peut être tolérée. Elle écarte la novation au motif que les parties n'ont pas substitué à la date initiale une autre date précise et déterminée, et que la dilatation alléguée excède largement les limites d'une tolérance raisonnable. Elle impose enfin les dépens d'appel et de première instance à la société appelante.

Le dispositif est ainsi rédigé (traduction fidèle du catalan) :

« Désestimer le recours de la société ENTITY_6 ;

Confirmer le jugement du Tribunal de batlles en date du 27 juin 2012, en tous ses chefs, et condamner la partie requérante au paiement des dépens judiciaires des deux instances. »

Observation de forme : le texte source remplace la dénomination de la société appelante par la mention « ENTITY_6 », vraisemblablement une anonymisation automatique ; le corps de la décision désigne cette société comme Elías.

Portée et enseignement pratique

1. Le délai de livraison, élément essentiel de la promesse de vente d'immeuble futur. La Cour pose une règle claire : dans la vente de chose future, le vendeur doit mettre en œuvre la diligence nécessaire pour que la chose existe conformément aux prévisions des parties