STSJAD 80/2013 (ECLI:AD:TSJADAD:2013:80), Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 26 mars 2013

Décision commentée : STSJAD 80/2013, ECLI:AD:TSJADAD:2013:80, Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, recours n° 268/12, 26 mars 2013 (Lire sur source officielle)

Faits et procédure

Par un contrat de promesse de vente conclu le 30 juillet 2003, le promettant vendeur, M. Puga, s'engageait à céder à perpétuité à M. et Mme Oller et Morales (désignés « Srs. Oller i Morales » dans le texte) un appartement situé dans un futur immeuble dénommé « B. », ainsi que deux places de stationnement (nos 73 et 74). Le prix convenu était de 196 256,89 euros. Les promettants ont versé 3 000 euros à titre de réservation, puis un montant complémentaire de 36 251,38 euros le 22 novembre 2007 (fol. 23 à 27).

Le texte révèle en outre qu'un second contrat de promesse, conclu le 7 décembre 2007 avec un autre promettant, portait sur un logement du bloc D du même immeuble. Ce second contrat a été résolu le 14 décembre 2010, les sommes déjà versées ayant été imputées au prix du logement du bloc A (fol. 29 à 38).

Le 9 janvier 2012, les acquéreurs ont assigné le promettant et la société « Valverde » en résolution du contrat de 2003 et en paiement de 117 349,51 euros, avec intérêts légaux et dépens. Le Tribunal de batlles a rejeté la demande par jugement du 25 septembre 2012. Les demandeurs ont interjeté appel. La Sala Civil du Tribunal Superior de Justícia a fait droit à l'appel.

Le texte ne précise pas la composition exacte de la somme de 117 349,51 euros, ni la chronologie complète des versements. Le texte ne permet pas davantage de déterminer l'état d'avancement des travaux à la date du second contrat.

Question de droit

La question centrale est de savoir si l'inexécution future de l'obligation de livraison du promettant vendeur peut justifier la résolution du contrat de promesse avant l'échéance de la livraison, et, plus précisément, si l'impossibilité de la prestation peut être tenue pour établie lorsque le délai de construction n'a pas commencé à courir.

Une question subsidiaire tient à la portée de l'acceptation, par les acquéreurs, d'un retard dans la livraison. Le juge doit déterminer si cette acceptation, consentie dans le cadre d'un autre contrat, emporte renonciation au droit de résolution pour le contrat de 2003.

Enfin, la décision pose la question de la charge de la preuve de l'état d'avancement des travaux, le promettant ayant gardé le silence sur ce point.

Solution et dispositif

Le tribunal retient que les acquéreurs ont accepté, le 14 décembre 2010, une livraison « avec un retard raisonnable », sans que cette acceptation autorise le promettant « à commencer les travaux quand bon lui semble et à retarder indéfiniment cette livraison » (fonds 6). Il relève que le promettant ne conteste pas que la construction du bloc A n'avait pas commencé, ni à la date de l'accord de 2010, ni à celle de l'assignation. Il constate qu'une demande de licence de travaux majeurs était en situation de rejet tacite, sans qu'il soit possible de savoir quand les travaux débuteraient (fonds 7). Il en déduit que, « à la date de présentation de la demande, l'impossibilité d'exécution du contrat était déjà évidente », douze mois s'étant écoulés sur les trente mois jugés nécessaires à la construction (fonds 8).

Le tribunal applique par ailleurs une règle probatoire. Le défendeur, qui détenait la maîtrise de l'information sur l'avancement du chantier, n'a pas apporté la preuve que la construction était à tout le moins commencée. Cette « facilité probatoire, non utilisée, ne peut que lui nuire » (fonds 7).

Le dispositif est reproduit ci-après, dans la langue originale :

« ESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal dels Srs. Oller i Morales contra la Sentència dictada per l'Hble. Tribunal de Batlles en data 25 de setembre del 2012 que REVOQUEM íntegrament, DECLARANT la resolució del contracte de promesa de compravenda de data 30 de juliol del 2003 signat entre els Srs. R. i G. i el Sr. Puga mitjançant