STSJAD 99/2013 (Tribunal supérieur de justice d'Andorre, Sala Civil, 18 avril 2013)

Décision commentée : STSJAD 99/2013, ECLI:AD:TSJADAD:2013:99, recours n° 220/12 (Lire sur source officielle)

Faits et procédure

Par un contrat intitulé « d'option irrévocable de vente », signé le 11 mai 2000, des acquéreurs, les époux Sevillano et Gibert, ont convenu avec la société ORG_0, devenue P., S.A., de l'achat d'un appartement au quatrième étage et d'une place de parking pour le prix total de 25 200 000 pesetas. La période de livraison était fixée du 1er octobre au 30 novembre 2001. L'article 2.4 du contrat autorisait une prorogation supplémentaire de trente jours en cas d'impossibilité technique, climatique ou autre. Selon l'article 4.9, le bien devait être transmis libre de toute charge ou servitude.

La décision retient que des tiers avaient engagé, en 1999, une action civile et une action administrative tendant à la démolition partielle de l'immeuble, y compris du logement vendu. Le vendeur en avait connaissance. Une procédure pénale a été ouverte contre le représentant de la société venderesse pour induction à effectuer des investissements notoirement risqués. Le logement n'a pas été livré à la date convenue, soit au plus tard le 30 décembre 2001 selon le texte.

La demande initiale, introduite le 30 avril 2008, tendait à l'indemnisation de plusieurs postes : loyers acquittés jusqu'à la livraison, différence liée à l'impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP), préjudice moral et frais. Le Tribunal de batlles a rendu une première décision le 7 septembre 2011, qui a été infirmée par la Sala Civil le 22 mars 2012 en ce qu'elle avait accueilli l'exception de défaut de qualité pour agir passivement. L'affaire a été renvoyée au fond. Le 5 septembre 2012, le Tribunal de batlles a majoritairement fait droit à la demande principale et condamné la société à verser la somme globale de 67 072,84 euros. La société P., S.A. a interjeté appel. Elle sollicitait la réformation du jugement, le rejet des demandes et l'accueil de sa demande reconventionnelle fondée sur la compensation damni cum lucro.

Question de droit

La Sala Civil était saisie de quatre questions :

1. L'imputation du retard de livraison et la portée de l'obligation d'information du vendeur sur les procédures en cours ;
2. La question de savoir si les acquéreurs ont accepté une novation modificative du délai de livraison ;
3. La recevabilité d'une indemnisation sans clause contractuelle expresse et l'application du principe damni cum lucro à la plus-value réalisée lors de la revente du bien ;
4. Le fondement de la répartition des dépens, et notamment l'écartement du principe de la défaite (venciment objectiu) invoqué au titre des doutes factuels et de la complexité juridique.

Solution et dispositif

Sur le premier point, la Cour retient que le retard est imputable au vend