STSJAD 253/2013 - Tribunal Superior de Justícia d'Andorra (Sala Civil), 17 décembre 2013

Décision commentée : Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 17 décembre 2013, n° 253/2013, recours n° 336/13 (Lire sur source officielle)

I. Le contexte factuel et procédural

A. Les faits à l'origine du litige

Le contentieux soumis à la Sala Civil du Tribunal Superior de Justícia d'Andorra s’inscrit dans le cadre d'un ensemble contractuel complexe portant sur un immeuble à usage commercial et de stationnement dénommé « C. II », édifié à Andorra la Vella le long du nouveau tracé fluvial longeant la rivière Valira.

Aux termes d’un contrat conclu sous seing privé en date du 10 août 1999, Mme Carranza, veuve C. — aux droits de laquelle viennent les consorts Gutierrez, Marcos, Morillo, Bermudez et Téllez ainsi que M. Plana — a concédé à bail à M. Ayuso les locaux composant le rez-de-chaussée ainsi que les premier, deuxième, troisième, quatrième et cinquième étages de l'immeuble précité, alors en cours d'achèvement. Ce contrat faisait suite à des actes préliminaires, dont un bail consenti le 12 avril 1999 relatif aux deux niveaux de sous-sol dévolus au stationnement automobile (à l'exception de six emplacements réservés au premier sous-sol) et une promesse de bail assortie d'un pacte d'option signée le 24 février 1999.

La convention principale du 10 août 1999 a été conclue pour une durée déterminée de vingt années, tacitement reconductible par périodes annuelles successives à défaut de préavis notifié par l'une des parties au moins six mois avant l'échéance de la période initiale ou de l'une de ses prorogations. Le loyer initialement stipulé s'élevait à la somme globale de 4 300 000 pesètes par mois (équivalant ultérieurement, après conversion, à 37 414 euros mensuels).

Sur le plan des modalités de jouissance, le bail stipulait une clause expresse autorisant le preneur principal à sous-louer à des tiers des fractions matériellement déterminées de l'immeuble. Cette faculté était toutefois strictement encadrée : le contrat interdisait toute sous-sous-location (prohibició expressa de tornar a sotsarrendar), imposait l'obligation de mentionner dans chaque sous-bail l'existence du bail principal ainsi que son terme extinctif, et prescrivait que l'ensemble des sous-locations devait impérativement expirer au moins un mois avant la date d'échéance du bail principal. En vertu de cette habilitation contractuelle, M. Ayuso a consenti divers contrats de sous-location portant sur différentes unités immobilières de l'immeuble.

La délivrance effective de l'immeuble a eu lieu après achèvement des travaux de construction, le 15 août 2000. Entre-temps, l'immeuble avait été placé sous le régime de la propriété horizontale (propietat horitzontal) le 27 juin 2000, régime doté d'un règlement d'ordre intérieur attribuant des quotes-parts relatives aux charges communes, le preneur M. Ayuso étant par ailleurs propriétaire privatif d'une fraction représentant 16,498 % de la copropriété.

Alors que le bail principal courait, M. Ayuso a manifesté unilatéralement, par lettre recommandée du 10 novembre 2010, sa volonté de résilier le contrat par anticipation, avec effet au 15 janvier 2011. Dans cette notification, le preneur soutenait que cette résiliation unilatérale anticipée emportait de plein droit la subrogation légale ou conventionnelle des propriétaires bailleurs dans les droits et obligations du sous-bailleur au titre des différents sous-baux alors en cours. Il exigeait corrélativement, lors de la restitution des lieux, la mainlevée et la restitution intégrale de la garantie bancaire de premier ordre qu'il avait constituée à l'origine à concurrence de 721 214,52 euros. Cette prétention a été réitérée par courrier du 10 juin 2011.

Face au refus des bailleurs d'accepter une restitution des lieux grevée d'occupants, M. Ayuso a procédé, le 15 mars 2012, à une offre formelle de restitution de la possession juridique des biens et de versement des loyers échus du bail principal ainsi que des sous-loyers perçus, suivie d'une consignation judiciaire des clés, des sommes et des documents contractuels afférents aux sous-baux. À cette date, au moins neuf contrats de sous-location étaient toujours en cours d'exécution au sein de l'immeuble.

B. Le parcours procédural et les prétentions des parties

Le 10 mai 2012, les ayants droit de la bailleresse originelle (les consorts Gutierrez, Marcos, Morillo, Bermudez, Téllez et M. Plana) ont assigné M. Ayuso devant le Tribunal Unipersonal (Secció Civil de la Batllia d'Andorra).

À titre principal, les demandeurs sollicitaient :

1. La déclaration judiciaire du maintien en vigueur et de l'efficacité contraignante du contrat de bail du 10 août 1999 jusqu'à ce que la possession matérielle de l'immeuble soit effectivement restituée aux bailleurs libre de tout sous-locataire et occupant de son chef ;
2. La condamnation consécutive de M. Ayuso au paiement des loyers contractuels mensuels d'un montant de 37 414 euros à compter du mois de mars 2012 pour chaque mois échu jusqu'à libération complète des lieux ;
3. La condamnation du défendeur à exécuter sous astreinte ou à financer les travaux indispensables d'entretien et de conservation du bâtiment évalués à la somme de 89 062,70 euros ;
4. La condamnation du locataire à déposer et retirer de la façade de l'édifice l'ensemble des enseignes, panneaux et clôtures publicitaires ;
5. L'octroi d'une indemnité pour les préjudices matériels et financiers subis, ainsi que la condamnation aux dépens ;
6. Par voie d'incident (altressí), le prononcé d'une mesure conservatoire visant à enjoindre à l'établissement bancaire garant de consigner judiciairement le montant des loyers mensuels réclamés.

M. Ayuso a déposé ses conclusions en réponse le 29 juin 2012. Il a conclu au rejet intégral de l'ensemble des prétentions adverses en faisant valoir :

• La licéité de sa résiliation unilatérale anticipée en application du régime locatif urbain ;
• L'extinction consécutive de ses obligations et la régularité de la consignation judiciaire des clés, fonds et baux ;
• L'absence de préjudice éprouvé par les bailleurs, ceux-ci étant habilités à percevoir directement les loyers entre les mains des sous-locataires ;
• L'irrecevabilité de la demande de prise en charge des travaux d'entretien des parties communes, la gestion et le recouvrement des dépenses de conservation relevant de la compétence exclusive de la communauté des copropriétaires de l'immeuble légalement constituée, au sein de laquelle il ne détient que 16,498 % des tantièmes ;
• La conformité de l'état de l'immeuble et l'extinction normale des sous-baux qui, selon sa thèse, devait découler de la cessation du contrat principal.

Par jugement rendu le 24 juillet 2013, le Tribunal Unipersonal a très partiellement fait droit aux prétentions des bailleurs. La juridiction de première instance a rejeté la demande tendant à faire déclarer le bail en vigueur et au paiement des loyers mensuels courants, retenant l'efficacité de la résiliation unilatérale. En revanche, elle a condamné M. Ayuso au paiement des montants afférents aux frais de maintenance et de conservation du bâtiment « C. II », ainsi qu'au retrait, à ses frais exclusifs, des panneaux publicitaires fixés sur la façade correspondant aux commerces des sous-locataires ayant déjà résolu ou achevé leur sous-bail. Les dépens ont été laissés sans condamnation particulière.

Cette sentence a fait l'objet de trois appels distincts devant la Sala Civil du Tribunal Superior de Justícia d'Andorra :

• Les consorts Gutierrez, Marcos, Morillo, Bermudez et Téllez ont interjeté appel afin d'obtenir l'infirmation du jugement en ce qu'il avait refusé de constater la survie du bail et le maintien de la dette de loyers, maintenant leur demande de paiement intégral des travaux et des dommages-intérêts, tout en sollicitant la confirmation du chef ordonnant l'enlèvement des panneaux publicitaires.
• M. Plana a formalisé un appel identique dans ses termes et finalités juridiques.
• M. Ayuso a formé un appel incident tendant à la réformation partielle du jugement, contestant sa condamnation à supporter les frais de réfection des parties communes de l'immeuble au motif de l'absence de qualité à agir des demandeurs, cette prérogative appartenant exclusivement à la communauté des copropriétaires.

II. La question de droit et la solution de la juridiction

A. Le problème juridique posé

Le litige soumis à la haute juridiction andorrane soulevait plusieurs questions de droit civil de première importance, relatives au droit transitoire, à l'articulation entre le bail principal et la sous-location lors d'une rupture anticipée, et à la titularité de l'action en recouvrement des charges de copropriété :

1. Détermination de la loi applicable dans le temps : La résiliation anticipée d'un bail conclu le 10 août 1999 est-elle régie par la loi sur les baux urbains du 17 décembre 1993 (Llei d'arrendaments de finques urbanes de 1993, ci-après LAFU 1993) ou par celle adoptée le 30 juin 1999 (LAFU de 30 de juny del 1999) ? La computation du délai d'entrée en vigueur de la loi nouvelle doit-elle s'opérer à compter de son vote parlementaire ou de sa publication officielle au Butlletí Oficial del Principat d'Andorra (BOPA) ?
2. **Conditions d'