Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 15 avril 2014, TSJC-071/14 (ROJ STSJAD 48/2014)
Décision commentée : Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 15 avril 2014, TSJC-071/14 (ROJ STSJAD 48/2014 ; ECLI:AD:TSJADAD:2014:48) (Lire sur source officielle)
Faits et procédure
Le 10 août 2011, le propriétaire d'un chalet situé dans une urbanisation d'Erts, paroisse de La Massana, et deux locataires ont conclu un contrat formalisé par acte notarié. Le bailleur, M. Montenegro, consentait un bail d'une durée d'un an, assorti d'une option d'achat exerçable jusqu'au 10 août 2012 pour un prix maximal de 1 800 000 euros. Le loyer annuel s'élevait à 50 000 euros, somme versée d'avance, et une caution de 6 000 euros était prévue. Le contrat stipulait que, si l'option était levée, la somme de 50 000 euros serait qualifiée d'« arres » et imputée sur le prix, sous réserve d'une notification dans un délai déterminé.
Le 10 octobre 2011, les locataires ont notifié leur volonté de résoudre le contrat en raison de défectuosités du bien, puis ont assigné le bailleur en restitution des sommes versées (loyer proportionnel au temps non couru, caution) et en indemnisation de leurs préjudices. Le tribunal unipersonnel, Sección Civil, a fait droit à la demande par jugement du 15 novembre 2013, à la majorité. Le bailleur a interjeté appel en soutenant, d'une part, que le contrat était un contrat d'option et non un bail, d'autre part, que les 50 000 euros constituaient des arres pénitentielles non restituables.
La Sala Civil du Tribunal Superior de Justícia était saisie de l'appel (recours n° 71/14), rapporteur Mme Eulàlia Amat Llari. Les magistrats siégeant étaient également MM. Joan Manel Abril Campoy et Vincent Anière.
Question de droit
La décision soulève plusieurs questions, qui peuvent être ordonnées comme suit :
- Quelle est la qualification juridique d'un contrat qualifié de « bail » et comportant une option d'achat : bail assorti d'une option, ou contrat d'option dont le versement initial constituerait des arres ?
- La somme versée lors de la conclusion peut-elle être qualifiée d'arres pénitentielles au sens où elle serait acquise au bailleur en cas de non-conclusion de la vente ?
- Le preneur qui résout le bail en raison de défectuosités du bien peut-il être privé de la restitution des loyers payés d'avance ?
- Les défectuosités const