STSJAD 49/2014, Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 15 avril 2014

Décision commentée : Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 15 avril 2014, ROJ STSJAD 49/2014, ECLI:AD:TSJADAD:2014:49, recours n° 344/13 (Lire sur source officielle)

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Faits et procédure

Par contrat du 1er février 2008, les propriétaires d'un terrain sur lequel est implanté un centre commercial ont loué à Mme Vives un snack-bar-restaurant-cuisine situé au rez-de-chaussée de l'immeuble. Le bail était conclu pour deux ans, moyennant un loyer mensuel de 1 850 euros. La locataire s'engageait en outre à réaliser une série de travaux de remise en état décrits au contrat.

La locataire n'a pas acquitté les loyers d'avril, de mai, de juin et de juillet 2008. Le centre commercial s'est par ailleurs plaint auprès de la propriété de l'activité des exploitants. Les bailleresses ont alors assigné la locataire en résolution du bail, en paiement des loyers impayés, des frais bancaires de retour et d'une indemnité d'occupation indue, pour un total de 6 663,06 euros.

La défenderesse a conclu au rejet de la demande et formé une demande reconventionnelle en nullité du contrat pour erreur sur l'objet. Elle soutenait que l'exploitation du local était inviable, faute d'autorisations administratives et en raison de la nécessité d'importants travaux de mise aux normes électriques et gaz, de réparation de toiture et de remise en état de la cuisine. À titre subsidiaire, elle sollicitait la résolution du contrat et la restitution de diverses sommes.

Le Tribunal unipersonnel, section civile, a, par jugement du 4 septembre 2013, prononcé la résolution du bail, condamné la locataire au paiement des loyers échus et de l'indemnité d'occupation, rejeté la nullité pour erreur, et accueilli partiellement la reconvention à hauteur de la restitution de la caution (3 700 euros). La locataire a interjeté appel en sollicitant l'accueil intégral de sa demande reconventionnelle.

Question de droit

La Cour devait déterminer, en premier lieu, si l'erreur alléguée sur l'objet du contrat de bail, relative à l'état technique et administratif du local, était de nature à entraîner la nullité du contrat, ce qui suppose qu'elle soit à la fois essentielle et excusable. En second lieu, elle devait apprécier le sort des dépenses engagées par la locataire pour les réparations, au regard de la résolution du bail et de la règle interdisant l'enrichissement injustifié du bailleur. Enfin, se posait la question de la répartition des dépens.

Solution et dispositif

La Sala Civil écarte la nullité pour erreur sur l'objet. Elle retient que l'erreur ne revêt pas un caractère excusable, car une personne qui entend exploiter un restaurant doit agir avec la diligence attendue d'un professionnel : examiner l'immeuble, faire vérifier les installations et s'assurer de l'existence des autorisations administratives avant de contracter. La Cour s'appuie sur deux arrêts antérieurs de la même Sala (20 juin 2000 et 11 novembre 2002). Elle relève aussi que plusieurs défauts étaient apparents, que la locataire avait nécessairement visité les lieux puisqu'elle s'était engagée à réaliser des travaux décrits au contrat, et que le registre du commerce est public. La Cour ajoute que les défauts, même réels, n'avaient pas un caractère essentiel : ils