STSJAD Andorre, 30 septembre 2014, ROJ STSJAD 276/2014
Décision commentée : Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 30 septembre 2014, ROJ STSJAD 276/2014, ECLI:AD:TSJADAD:2014:276, recours n° 128/14 (Lire sur source officielle)
Note : la référence canonique fournie à la rédaction (« Juridiction andorrane, — ») étant incomplète, elle a été complétée à partir des mentions figurant dans le texte intégral de la décision.
Faits et procédure
Le litige porte sur un local commercial pris à bail par le Sr Bonet auprès du Sr Pera, par contrat du 1er juin 2004. Le preneur entendait y exploiter une pâtisserie, mais n'a pu obtenir l'autorisation administrative nécessaire, en raison de déficiences affectant le local, notamment l'absence d'alimentation en eau potable et des problèmes de raccordement des eaux résiduelles.
Par demande du 14 juin 2010, formée selon la procédure spéciale en matière d'arrendaments urbans, le preneur sollicitait la résolution du bail, ainsi que l'indemnisation de divers préjudices (perte de bénéfice, salaire non perçu, investissements, honoraires).
Le bailleur a formé une demande reconventionnelle en paiement des loyers impayés et d'une indemnité d'occupation indue, avec restitution de la possession.
Par sentence du 27 janvier 2014, le Tribunal unipersonnel, section civile, a :
- prononcé la résolution du bail, avec effet à compter de juin 2010, et condamné le bailleur à verser 36 267,47 EUR au preneur au titre des dommages et intérêts ;
- accueilli partiellement la demande reconventionnelle et condamné le preneur à 53 474,27 EUR au titre des loyers impayés et de l'occupation indue ;
- opéré d'office une compensation et fixé un solde, ainsi qu'une indemnité mensuelle de 662,26 EUR jusqu'à restitution effective du local ;
- statué sans condamnation aux dépens.
Le preneur a interjeté appel. Le bailleur a demandé, à titre principal, l'irrecevabilité de l'appel pour défaut de consignation des loyers échus pendant la procédure. Par ordonnance du 27 mars 2014, le preneur a été mis en demeure, dans un délai de huit jours ouvrables, de justifier être à jour du paiement des loyers ou de les consigner judiciairement. Il a répondu qu'il n'était pas tenu de payer, en invoquant un manquement du bailleur à ses obligations au sens de l'article 30 de la Llei d'arrendaments de finques urbanes (LAFU).
Au cours de l'instance d'appel, le preneur décédé a été remplacé processuellement par sa veuve, Mme Rius (fondement n° 1).
Question de droit
La Sala Civil devait trancher deux questions :
- Question de recevabilité : l'appel peut-il être maintenu alors que le preneur, appelant, n'a ni payé ni consigné les loyers échus, en dépit d'une mise en demeure, et en vertu de la disposition additionnelle seconde, paragraphe 12, de la LAFU ?
- Question de fond sous-jacente : le manquement du bailleur à son obligation de délivrance et d'entretien peut-il dispenser le preneur de payer les loyers, soit au titre de l'article 30 LAFU (privation de jouissance par suite de travaux), soit au titre de l'article 24.4 LAFU (dol ou faute lourde du bailleur)?
Solution et dispositif
Le Tribunal supérieur retient la caducité du recours. Il écarte les deux moyens tirés de la LAFU, tout en reconnaissant l'existence d'un manquement du bailleur.
Sur le premier point, le juge relève que le preneur n'a pas, malgré la mise en demeure, justifié être à jour du paiement ni consigné les sommes dues. Il ne s'est prévalu d'aucune circonstance susceptible de le dispenser légitimement de cette obligation.
Sur l'article 30 LAFU, la Cour constate que le preneur n'a pas été privé de la jouissance du local du fait de