Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, sentence du 31 mai 2016 (ROJ : STSJAD 176/2016 ; ECLI:AD:TSJADAD:2016:176)
Décision commentée : Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 31 mai 2016, ROJ STSJAD 176/2016, ECLI:AD:TSJADAD:2016:176 (Lire sur source officielle)
Faits et procédure
Le 25 août 2009, la société andorrane « Cepeda » a loué à M. Tejada un local commercial, désigné comme « Botiga x. » dans un immeuble de la principauté. Le contrat stipulait que le preneur connaissait le bien et l'acceptait avec ses installations et services, que le local lui serait remis « en parfait état d'usage locatif », et que le bailleur pourrait exiger la remise en état initial, aux frais du preneur, ainsi que la dépose des ouvrages et améliorations. Une caution de 36 000 euros avait été versée.
Le 21 décembre 2010, le conseil du preneur a notifié la résolution du contrat sur le fondement de l'article 17.2 de la Llei 31/2008, du 18 décembre, de mesures de reactivació econòmica, et demandé la restitution de la caution. Le bailleur a répondu en réclamant la dépose de l'ensemble des travaux, et a produit un rapport d'architecte évaluant à 70 534,40 euros le coût de la remise du local dans son état initial.
Plusieurs instances ont été jointes. M. Tejada a agi en restitution de la caution, avec intérêts légaux. « Cepeda » a formé une demande reconventionnelle en paiement de ces frais de remise en état, déduction faite de la caution. Par sentence du 16 décembre 2015, le Batlle a fait droit à la demande principale, condamné la société à restituer 36 000 euros aux héritiers de M. Tejada, décédé en cours d'instance (auto du 7 avril 2015), avec intérêts légaux depuis le 1er juin 2011, et rejeté la demande reconventionnelle.
La société « Cepeda » a interjeté appel. La Sala Civil du Tribunal Superior de Justícia a rejeté l'appel et confirmé la décision de première instance. Le texte fourni ne précise pas la date exacte de la notification de la sentence ni le détail des moyens soulevés en appel au-delà de ceux analysés par la cour.
Question de droit
La cour devait trancher deux questions :
- Le bailleur peut-il opposer au preneur, pour retenir la caution, la preuve d'un état initial défectueux qui aurait imposé des travaux de remise en état, alors que le contrat stipulait une remise « en parfait état d'usage locatif » ?
- Le bailleur peut-il exiger du preneur la dépose des réparations effectuées en cours de bail, et obtenir le remboursement du coût de remise en état du local dans son état originel ?
Accessoirement, la cour a examiné la valeur probatoire de témoignages émanant d'intervenants ayant travaillé sur le local, et l'effet d'une éventuelle affectation ultérieure du local