STSJAD 377/2016 (Tribunal superior de justice d'Andorre, Sala Civil, 29 novembre 2016, ECLI:AD:TSJADAD:2016:377)
Décision commentée : STSJAD 377/2016 (ECLI:AD:TSJADAD:2016:377) (Lire sur source officielle)
Note : la référence canonique fournie (« Juridiction andorrane, — ») étant incomplète, elle a été reconstituée à partir des mentions du texte (organe, date, numéro ROJ et ECLI).
Faits et procédure
Une société à responsabilité limitée (désignée « J. S.L. » dans la décision) avait acquis en 1998, par acte authentique, une maison dénommée « C. J. », avec ses dépendances. Il n'est pas contesté qu'un tiers, le défendeur (désigné « Sr. Macias » dans l'intitulé, les mentions du texte variant sur ce point), a occupé une partie de la parcelle, y a installé une cuve à gasoil et a édifié un mur de clôture périphérique.
Par acte du 30 mai 2013, la société a introduit une action en revendication et une action in rem verso, sollicitant la cessation de l'occupation, la restitution du terrain dans son état antérieur et la condamnation aux frais de remise en état. Le défendeur a formé une demande reconventionnelle déclarative de domaine et, à titre subsidiaire, a invoqué l'usucapion, l'accession et une servitude de passage continue avec droit d'enfouissement de la cuve.
Par jugement du 10 mars 2016, le Tribunal des batlles a rejeté la demande reconventionnelle et, en application de la demande principale, a déclaré que la superficie identifiée par les numéros 1 à 4 du plan joint à la demande appartenait à la société, et a condamné le défendeur à la restituer. Il a en revanche rejeté la demande de remise en état, au motif que les deux parties avaient agi de mauvaise foi. Il a mis à la charge du défendeur les frais de la demande reconventionnelle.
Le défendeur a interjeté appel, sollicitant l'absolution et la reconnaissance de sa propriété sur le terrain, ainsi que deux bandes de 15,5 m² et 30,4 m² identifiées par l'expertise. La société a également interjeté appel, demandant la remise en état et la condamnation aux dépens de première instance, et s'est expressément réservé le droit d'agir pour la récupération d'un « pati de llums » de 15,50 m².
Question de droit
La Cour devait trancher quatre questions :
- Un transfert verbal de propriété immobilière peut-il être caractérisé par la seule conjonction d'un plan de délimitation et d'un comportement des parties, en l'absence de consentement démontré sur l'objet et le prix ?
- Une simple cession d'usage (précarité) peut-elle fonder une servitude ou une propriété au profit de l'occupant ?
- Le possesseur occupant sans titre doit-il être qualifié de possesseur de bonne foi, et à quelle période cette qualification s'apprécie-t-elle ?
- Quels effets attacher, en matière de dépens, à une demande accueillie substantiellement, et la réserve d'actions futures est-elle recevable ?
Solution et dispositif
La Cour rejette l'appel du défendeur, admet parti