STSJAD 24/2017 (Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 20 janvier 2017)

Décision commentée : STSJAD 24/2017, ECLI:AD:TSJADAD:2017:24, recurs n° 496/16 (Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 20 janvier 2017) (Lire sur source officielle)

Faits et procédure

Le bailleur, M. Anaya, et le locataire, M. Azorin, sont liés par un contrat d'arrendament portant sur un appartement. Le litige repose sur deux contrats successifs. Selon la décision, un premier contrat a été conclu en novembre 2012 (le fondement 1 indique le 1er novembre 2012). Le locataire a versé un loyer net de 350,75 euros à partir du 8 novembre 2012 jusqu'en juillet 2015. Un second contrat, portant sur le même logement, a été signé le 1er octobre 2014 et annexé à la demande. Le locataire n'a pas pu produire le premier contrat, affirmant qu'il ne lui avait jamais été remis.

Le 20 novembre 2015, le bailleur saisit le Batlle au titre du procédé des arrendaments urbans. Il demande la condamnation du locataire au paiement de 1 054,47 euros au titre des loyers de juillet, septembre et octobre 2015, des frais bancaires de retour des quittances impayées et des intérêts légaux. Il réclame également 1 050 euros d'indemnité pour défaut de préavis de quatre mois sur les quatre années restant à courir, sous déduction de la caution de 350 euros.

Par sentence du 21 septembre 2016, le Batlle fait droit très partiellement à la demande. Il condamne le locataire à verser 350 euros au titre de l'indemnité prévue à l'article 19 de la Llei d'arrendaments de finques urbanes (LAFU) du 30 juin 1999, pour défaut de préavis de deux mois, après imputation de la caution. Il écarte les intérêts légaux et ne prononce aucune condamnation aux dépens.

Le bailleur interjette appel. Il demande la révocation de la sentence et l'adjudication intégrale de sa demande, avec dépens. Le Tribunal supérieur, Sala Civil, rejette l'appel, confirme la sentence « íntegrament » et ne prononce pas de condamnation aux dépens d'appel.

Question de droit

La décision soulève deux questions distinctes.

La première concerne la date du contrat régissant les parties. Il s'agit de savoir si le contrat de 2014 constitue une novation extinctive du contrat de 2012, ce qui fixerait le point de départ de la durée contractuelle, ou s'il n'est que la formalisation d'un accord antérieur. La réponse conditionne le calcul du préavis dû par le locataire et l'étendue de l'indemnité.

La seconde porte sur la date de restitution effective du logement. Le locataire soutient avoir quitté les lieux et rendu les clés le 1er août 2015. Le bailleur affirme qu'il n'a reçu les clés que le 19 octobre 2015, ce qui allongerait la période de loyers impayés. La question est donc celle de la charge de la preuve et de la valeur probante d'éléments contradictoires.

Solution et dispositif

Sur la première question, la Sala retient que la thèse de la continuité contractuelle est la bonne. Elle relève que les deux contrats portent sur le même appartement, entre les mêmes personnes et, « como mínim », avec la même renda. Elle considère qu'aucune raison ne justifiait de remplacer le premier contrat et qu'une novation doit « respondre a alguna motivaci\u00f3 » et « s'ha de provar clarament ». Elle s'appuie également sur l'article 42 LAFU, qui interdit de conclure un contrat d'habitatge pour une durée in