STSJAD, Civil, 23 janvier 2017 (ROJ STSJAD 1/2017)

Décision commentée : STSJAD 1/2017, Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 23 janvier 2017, recours n° 101/16, ECLI:AD:TSJADAD:2017:1 (Lire sur source officielle)

Faits et procédure

Un copropriétaire, M. Narváez, est propriétaire d'un local que l'acte de division horizontale de 1996 décrivait comme un local commercial. Par un acte rectificatif du 18 mai 1999, l'unité immobilière a été redécrite comme des places de stationnement avec accès direct sur la rue. Les statuts de la copropriété, établis le 13 novembre 1996, n'ont pas été modifiés. Leur article 26 exonère de certaines charges d'entretien les « locaux commerciaux » qui n'ont pas d'accès direct au vestibule et à l'escalier de l'immeuble.

L'assemblée générale ordinaire du 30 juin 2015 a approuvé les comptes et le budget prévisionnel de la copropriété. Le demandeur en a demandé l'annulation partielle (points 2, 9, 10 et 11 de l'ordre du jour), ainsi que la fixation de sa quote-part à des montants déterminés pour deux périodes, avec restitution du trop-perçu. La copropriété, citée mais non comparante, a été déclarée en rebellion. Elle s'est ensuite présentée, mais ne pouvait plus contester le fond sans limite.

Par jugement du 3 février 2016, le Tribunal unipersonnel de Batlle a fait droit à la demande et condamné la copropriété aux dépens. Celle-ci a interjeté appel. La Sala Civil du Tribunal Superior de Justícia a rejeté le recours et confirmé le jugement.

Question de droit

La question posée était double.

1. Sur le fond : les statuts de copropriété non modifiés, qui exonèrent les « locaux commerciaux » sans accès au vestibule et à l'escalier, peuvent-ils être appliqués à une unité qui, selon l'acte rectificatif, n'est plus un local commercial mais un ensemble de places de stationnement ?

2. Sur la recevabilité d'un moyen nouveau en appel : la copropriété pouvait-elle invoquer pour la première fois en appel la condamnation de portes d'évacuation, constatée par une inspection du Gouvernement ?

Le texte ne mentionne pas expressément de principe de venire contra factum proprium, bien que l'intitulé de la décision (« Aplicació estatus. Actes propis ») l'évoque. Le raisonnement de la cour s'appuie toutefois sur le comportement prolongé de la copropriété.

Solution et dispositif

Sur le premier point, la cour retient que la condition déterminante de l'exonération, selon les statuts de 1996, est l'absence de communication entre le local et l'intérieur de l'immeuble. Elle constate que cette condition est remplie, puisque l'unité litigieuse ne communique ni avec l'escalier ni avec le vestibule, à la différence des locaux 3 et 4. Elle relève en outre que les statuts n'ont pas été modifiés, qu'ils désignent toujours l'unité comme « local commercial », et que la copropriété n'a pas imputé ces charges au propriétaire pendant plusieurs années. Ces éléments, selon la cour, « avalen la posició de l'agent » et coïncident avec la décision de première instance.

Sur le second point, la cour écarte le moyen nouveau au visa du principe pendente apellatione nihil innovetur, qui protège les droits de la défense de la partie adverse. Elle ajoute que ce fait ne modifie pas l'analyse, car il confirme l'absence de connexion avec l'intérieur de l'immeuble.

Le dispositif est ainsi rédigé (traduction fidèle du catalan) :

« DESESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal de la COMUNITAT DE PROPIETARIS [...] contra la Sentència dictada per l'Hble. Tribunal de Un