Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 30 novembre 2017, STSJAD 405/2017 (ECLI:AD:TSJADAD:2017:405)
Décision commentée : Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 30 novembre 2017, STSJAD 405/2017 (ECLI:AD:TSJADAD:2017:405) (Lire sur source officielle)
Faits et procédure
Par un contrat d'arrendament (bail d'habitation) conclu le 1er mai 2011, la société Barba, administratrice de l'immeuble, a donné à bail à Mme Peña une unité immobilière moyennant un loyer mensuel de 500 euros, auquel s'ajoutaient les charges de chauffage et d'eau chaude. Un dépôt de garantie de 1 000 euros a été versé à la Batllia le 9 mai 2011.
Le 27 novembre 2013, la bailleresse a saisi le Tribunal unipersonnel du Batlle. Elle sollicitait la résolution du bail, l'expulsion, le paiement de 3 194,72 euros d'arriérés de loyers et de charges, une indemnité d'occupation journalière égale à un trentième du loyer mensuel majoré de 50 % à compter du 1er décembre 2013, la prise en charge des charges afférentes jusqu'à la restitution, et la réparation des dommages locatifs.
Par jugement du 24 mai 2017, le Batlle a fait droit « substantiellement » à la demande. Il a prononcé la résolution du bail, condamné la locataire à 2 000 euros d'arriérés, 1 625 euros d'indemnité d'occupation, 506,73 euros de chauffage et 301,10 euros d'eau, et ordonné la réparation des dégradations, dont le montant devait être établi en phase d'exécution. Il a déduit le dépôt de garantie et mis les dépens à la charge de la défenderesse.
Mme Peña a interjeté appel. Elle soutenait que l'article 24.4 de la Llei d'arrendaments de finques urbanes (LAFU) l'exonérait de loyer pour défaut de chauffage, qu'elle avait payé le loyer d'octobre 2013 par virement, et que la clause d'indemnité d'occupation était abusive. À titre subsidiaire, elle demandait que le montant des arriérés soit ramené à 1 500 euros et que l'indemnité d'occupation soit fixée à 1 525 euros. La Sala Civil a rejeté l'appel dans son intégralité.
Une précision de forme s'impose. Les métadonnées de la décision désignent comme ponent M. Joan Manel Abril Campoy, alors que le corps du texte indique que le magistrat ponent est M. Yves Picod. Cette divergence n'affecte pas le fond de la solution.
Question de droit
La Cour devait trancher quatre questions :
- Le défaut de fourniture du service de chauffage permet-il au locataire de se libérer du loyer en application de l'article 24.4 LAFU, lorsque la panne n'est pas imputable au dol du bailleur ?
- Comment imputer un virement de 500 euros dépourvu d'indication d'affectation, et quel est