ATSJAD, Civil, 22 décembre 2017 (ROJ : ATSJAD 252/2017)

Décision commentée : ATSJAD, Civil, 22 décembre 2017, ROJ : ATSJAD 252/2017, ECLI:AD:TSJADAD:2017:252A (recours n° A273/17) (Lire sur source officielle)

Note : la rubrique « référence canonique » fournie avec la décision étant incomplète (« Juridiction andorrane, — »), la référence ci-dessus est reconstituée à partir des seules mentions figurant dans le texte intégral.

Faits et procédure

La Communauté des copropriétaires de l'immeuble « Y », située à Andorre-la-Vieille, a assigné en paiement, le 18 octobre 2016, un copropriétaire, M. Sanç, pour un arriéré de charges de copropriété de 5 521,86 euros. Le demandeur soutenait que le défendeur était propriétaire de deux appartements de l'immeuble et n'avait pas acquitté les charges afférentes jusqu'au 25 avril 2016.

Par une ordonnance du 21 octobre 2016, le juge de la Batllia (juridiction de première instance) a ordonné une saisie conservatoire (embargament preventiu) portant sur ces deux biens, en ordonnant au notaire ayant autorisé le titre de propriété d'effectuer la mention marginale d'affectation, et à la Chambre des notaires d'en assurer l'inscription au registre des saisies.

Le défendeur, cité par édit, n'a pas comparu à l'audience du 24 janvier 2017 et a été déclaré en rébellion processuelle. Interrogés par le juge, les notaires et la Chambre des notaires ont répondu négativement quant à l'inscription de M. Sanç comme propriétaire des biens. Aucune trace n'indique que cette réponse ait été communiquée au demandeur.

Par un aute du 5 avril 2017, le batlle a rejeté la demande au motif que la propriété du défendeur n'était pas établie, a levé la saisie et a classé l'affaire. La Communauté des copropriétaires a interjeté appel en demandant l'annulation de cette décision et la reprise de la procédure au stade antérieur. À l'appui de son recours, elle a produit des contrats privés de promesse de vente, dont la recevabilité en appel a été admise par la Sala Civil du Tribunal supérieur de justice.

Question de droit

La décision soulève deux questions connexes.

En premier lieu, il s'agissait de savoir si la seule absence d'inscription du défendeur comme propriétaire dans les archives notariales suffit à établir qu'il ne l'est pas, ou si la propriété peut être démontrée par d'autres moyens. La question est particulièrement sensible en droit andorran, dans la mesure où, selon les termes mêmes de la Sala, le pays ne dispose pas d'un registre foncier au sens classique, la publicité de la propriété reposant sur les archives notariales.

En second lieu, se posait la question de la régularité de la procédure suivie par le juge de première instance : ce dernier, ayant fondé sa décision sur une information recueillie auprès des notaires, pouvait-il statuer sans permettre au demandeur de répondre à cette information et de produire des preuves complémentaires ?

Solution et dispositif

La Sala Civil écarte le raisonnement du premier juge. Elle affirme d'abord que la propriété se transmet par la conjonction du titre, c'est-à-dire du contrat apte à transférer le droit, et du mode, soit la mise en possession ou la mise à disposition du bien par le cédant au profit de l'