STSJAD, Civil, 29 mai 2018 (ROJ STSJAD 145/2018 – ECLI:AD:TSJADAD:2018:145)

Décision commentée : Tribunal Superior de Justicia d'Andorra, Sala Civil, 29 mai 2018, ROJ STSJAD 145/2018, recours n° 59/18 (Lire sur source officielle)

Faits et procédure

Le 5 juillet 2013, M. Daza, agissant en son nom propre, comme avaliste solidaire et en représentation de M. Ramirez, a promis de vendre à la société A S.L., dont Mme Mercader était administratrice unique, plusieurs lots d'un immeuble en cours de construction à Escaldes-Engordany. Le prix convenu s'élevait à 1 710 000 euros. L'acompte de 89 347,50 euros a été versé à la signature. Le contrat prévoyait que les biens devaient être libres de charges et de gravages lors de la signature de l'acte authentique, ce qui impliquait la mainlevée de l'hypothèque grevant l'immeuble. Il stipulait en outre une condition résolutoire.

Par lettre du 27 novembre 2013, le conseil de la promettante acquéreuse a indiqué que sa cliente avait appris l'existence de quatre saisies sur la parcelle, information qui lui aurait été dissimulée. Elle demandait la nullité du contrat et la restitution de l'acompte. Sans réponse, la société A S.L. a saisi le Tribunal de batlles d'une action en paiement contre MM. Ramirez et Daza.

M. Ramirez a répliqué que la représentante de la société connaissait les saisies au moment de la signature, qu'elles avaient été partiellement levées sous condition de liquidation de la dette, et qu'elle n'avait pas comparu chez le notaire aux dates prévues. Il a formé une demande reconventionnelle en résolution du contrat et en paiement de 504 475 euros, correspondant au coût de modifications apportées aux logements à la demande de la promettante acquéreuse.

Par jugement du 16 novembre 2017, le Tribunal de batlles a rejeté la demande principale, prononcé la résolution du contrat, ordonné la restitution de l'acompte par le promettant vendeur et condamné la société à indemniser le défendeur reconventionnel du coût des travaux exécutés à sa demande, avec compensation. Il a également mis les dépens à la charge de la société.

La société A S.L. a interjeté appel. Elle sollicitait la nullité du contrat et la restitution de l'acompte, ainsi que le rejet de la reconvention. La Sala Civil du Tribunal Superior de Justicia a rendu l'arrêt commenté.

Question de droit

La Cour devait trancher deux questions. La première portait sur la connaissance effective, par la promettante acquéreuse, des saisies grevant l'immeuble lors de la conclusion du contrat. De cette connaissance dépendait l'admission ou le rejet de l'argumentaire tiré du vice du consentement, et donc de la demande de nullité. La seconde concernait l'imputation de la défaillance contractuelle : la non-réalisation de la vente était-elle imputable à la promettante acquéreuse, de sorte que la résolution soit prononcée à ses torts, et les travaux qu'elle avait commandés mis à sa charge ?

Une troisième question, plus accessoire, portait sur le sort des dépens de première instance, au regard de l'état d'achèvement de l'immeuble.

L'arrêt ne cite aucune disposition précise du droit positif andorran dans l'extrait fourni. Il se fonde sur les pièces du dossier et sur les « Usos i Costums » applicables, ainsi que sur la faculté du juge de statuer sur les dépens (chapitre X de la Novella 82). Les dispositions substantielles appliquées ne sont donc pas identifiables à la lecture du seul texte (non précisé dans la décision).

Solution et dispositif

La Cour retient que la société appelante connaissait l'existence des saisies au plus tard le 30 oct