STSJAD 239/2018 - ECLI:AD:TSJADAD:2018:239

Décision commentée : Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 24 juillet 2018, n° 208/18, STSJAD 239/2018 (Lire sur source officielle)

I. Le contexte factuel et procédural

A. Les faits à l'origine du litige

Le 17 novembre 2015, deux particuliers, M. Morales et Mme Gutierrez, ont procédé auprès d’une agence immobilière dénommée « B » à la réservation d'un appartement situé au deuxième étage (porte 1) de l'édifice X, sis dans la paroisse d'Andorra la Vella, en vue d'y établir leur résidence à titre locatif. À cette occasion, les preneurs ont versé une somme de 650 euros. Le récépissé établi par l'intermédiaire stipulait divers engagements mis à la charge du bailleur avant la signature définitive du bail, consistant en des aménagements d'ordre matériel et électrique :

• la pose d'étagères dans les placards intégrés de deux pièces,
• le remplacement de poignées de portes,
• la mise en place d'une prise électrique dans la petite pièce (débarras),
• l'installation d'une prise pour le raccordement du réfrigérateur,
• l'adjonction de trois prises supplémentaires dans la cuisine,
• la mise en place de portes d'accès à la salle à manger,
• le raccordement de l'évacuation d'eau pour un lave-linge sous l'évier.

Ce même document préparatoire précisait que la date de prise d'effet du bail serait fixée au 1er décembre 2015 en cas de réalisation desdits travaux avant cette échéance, ou reportée au 15 décembre 2015 dans l'hypothèse inverse.

Le 24 novembre 2015, la société propriétaire, A, SA, représentée par un tiers, M. Quesada, a conclu le contrat d'arrendement portant sur ledit logement avec M. Morales et Mme Gutierrez, moyennant un loyer mensuel initial fixé à 650 euros. L'acte comprenait un pacte cinquième relatif à l'état des lieux d'entrée, aux termes duquel les preneurs reconnaissaient expressément recevoir les lieux loués « en bon état, nouvellement peints, avec murs et plafonds blancs, placards et installations en état de fonctionnement, le tout propre », sans qu'aucune réserve relative aux travaux mentionnés dans l'acte de réservation antérieur n'y soit consignée.

Postérieurement à la conclusion du contrat, le 28 décembre 2015, M. Morales a souscrit seul un écrit notifiant au bailleur son intention de résilier le bail avec prise d'effet et restitution des clés fixées au 28 mars 2016. Toutefois, parvenu à cette date, le logement n'a pas été restitué. En outre, aucun loyer n'a été acquitté par les preneurs depuis l'origine de l'occupation, générant un arriéré locatif de 2 925 euros à la date de l'action en justice (correspondant à la seconde quinzaine de décembre 2015 ainsi qu'aux mois entiers de janvier à avril 2016). Parallèlement, le bailleur n'a pas réalisé les menues réparations énumérées dans le document préparatoire du 17 novembre 2015. Enfin, les locataires ont offert à l'hébergement de tiers une partie de l'appartement via une plateforme numérique d'hébergement temporaire (« P »), caractérisant une sous-location rémunérée constatée par le voisinage et les préposés de l'immeuble.

B. Le parcours procédural et les prétentions des parties

Par exploit introductif d'instance du 28 avril 2016, la société A, SA a attrait M. Morales et Mme Gutierrez devant la juridiction de première instance d'Andorre (la Batllia). La demanderesse sollicitait :

• la résolution judiciaire du bail d'habitation du 24 novembre 2015 sur le triple fondement de la résiliation unilatérale non suivie de restitution, du défaut de paiement des loyers et de l'interdiction de sous-louer sans autorisation ;
• l'expulsion corrélative des occupants (desnonament) sous astreinte de libération complète des lieux ;
• la condamnation solidaire au paiement de l'arriéré de loyers échu chiffré à 2 925 euros, outre les loyers à échoir jusqu'à libération effective des lieux ;
• le paiement des intérêts légaux moratoires et des dépens ;
• l'application de la clause pénale prévue au neuvième pacte du bail, stipulant qu'en cas d'opposition des locataires à une ordonnance judiciaire ou à une assignation, ceux-ci devraient acquitter, outre le loyer ordinaire, une indemnité journalière forfaitaire pour occupation indue équivalant à un cinquième du loyer mensuel en vigueur.

Les défendeurs ont conclu au débouté intégral des prétentions adverses. M. Morales contestait la portée juridique de son écrit de résiliation du 28 décembre 2015, affirmant avoir agi sous la contrainte d'une surprise provoquée par l'agence immobilière, et soulignait que le document n'avait pas été signé par Mme Gutierrez. Sur l'arriéré locatif, les preneurs soulevaient l'exception d'inexécution (exceptio non rite adimpleti contractus), soutenant que l'absence de réalisation des travaux préparatoires les dispensait de payer les loyers. S'agissant de l'occupation par des tiers, ils niaient toute activité commerciale de sous-location continue, n'admettant que des hébergements ponctuels. Enfin, ils dénonçaient le caractère manifestement abusif de la pénalité réclamée et sollicitaient, à titre subsidiaire, la compensation avec la caution et le versement initial de 650 euros.

Par jugement du 1er février 2017, le tribunal de première instance (l'Hble. Batlle) a très largement fait droit aux prétentions du bailleur :

• prononcé de la résolution du contrat d'arrendement avec effet rétroactif au 1er mai 2016 et ordonnance d'expulsion des preneurs ;
• condamnation des défendeurs à régler la somme de 2 925 euros d'arriérés locatifs échus (décembre 2015 partiel à avril 2016), assortie des intérêts légaux à compter du 3 juin 2016 ;
• condamnation au versement d'une indemnité pour occupation indue modérée judiciairement à hauteur de 812,50 euros par mois (ou 27,08 euros par jour) à compter du 1er mai 2016 et jusqu'à restitution des lieux, assortie des intérêts légaux (soit le montant du loyer initial majoré de 25 %) ;
• condamnation des défendeurs aux entiers dépens d'instance.

À la suite de ce jugement, les preneurs ont interjeté appel. La juridiction de première instance a initialement déclaré l'appel caduc par ordonnance du 1er septembre 2017 (Aute). Sur recours des appelants, la chambre civile du Tribunal Superior de Justícia d'Andorra a, par arrêt incident du 27 septembre 2018 (mentionné au dossier, rectifié par l'ordonnance d'admission du 6 avril 2018), infirmé cette caducité et admis le recours au fond sans dépens d'instance d'incident.

Par conclusions notifiées le 10 mai 2018, la société intimée a requis la confirmation intégrale du jugement de première instance et la condamnation des appelants aux dépens d'appel.

II. La question de droit et la solution de la juridiction

A. Le problème juridique posé

L'arrêt d'appel soulève plusieurs questions fondamentales au confluent du droit des contrats, du droit du mandat et du régime des baux d'habitation :

1. La représentation tacite entre concubins : La résiliation unilatérale d'un bail notifiée par un seul des colocataires engage-t-elle l'autre colocataire en l'absence de procuration expresse, au seul motif qu'ils vivent en couple et partagent le même représentant en justice ?
2. L'opposabilité de l'exception d'inexécution (exceptio non rite adimpleti contractus) : Le preneur peut-il valablement suspendre l'intégralité du paiement des loyers en invoquant l'inexécution d'engagements préparatoires de menus travaux pris lors de la réservation de l'immeuble, alors même que le contrat de bail subséquent atteste sans réserve du bon état général des lieux ?
3. La qualification de la sous-location non autorisée : La mise à disposition rétribuée d'une chambre via une plateforme collaborative en ligne (P) caractérise-t-elle une violation substantielle des obligations contractuelles justifiant la résolution du bail ?
4. Le pouvoir modérateur du juge sur la clause pénale liquidant l'indemnité d'occupation : Dans quelle mesure le juge civil peut-il réviser à la baisse une indemnité conventionnelle journalière disproportionnée sanctionnant le maintien illicite dans les lieux, en l'absence de preuve d'un préjudice propre distinct de la simple perte locative ?

B. Le raisonnement et la motivation de la cour

Sur le premier moyen relatif à l'acte de résiliation du 28 décembre 2015, le Tribunal Superior procède à une analyse rigoureuse des conditions de la représentation. Si la juridiction écarte l'argument de M. Morales tiré du fait que l'écrit émanait de l'agence immobilière — estimant que la clarté des termes empêchait toute méprise sur sa portée extinctive —, elle accueille en revanche la contestation formulée par Mme Gutierrez. La cour constate qu'à la lecture du document, M. Morales n'agissait qu'en son nom propre, sans aucune référence à sa compagne ni mention d'un quelconque mandat d'agir en son nom. Dès lors, le Tribunal censure le raisonnement du premier juge, jugeant « dénuée de tout fondement » la présomption de mandat tacite de représentation déduite de la seule vie maritale des preneurs et du choix d'une postulation commune en justice. Cette décision n'emporte toutefois pas l'infirmation du prononcé de la résolution, l'anéantissement du bail étant par ailleurs justifié sur d'autres fondements.

Sur le deuxième moyen articulé autour de l'exceptio non rite adimpleti contractus, la juridiction d'appel confirme le rejet opposé par le Batlle. D'une part, sur le plan probatoire et de l'intégration contractuelle, la cour relève que le contrat de bail, signé postérieurement à la réservation, comportait une clause expresse (le pacte 5) par laquelle les preneurs reconnaissaient sans réserve recevoir le logement en bon état et en parfait état d'usage. Cette acceptation expresse sans mention des travaux préalables caractérise une renonciation implicite mais certaine aux engagements préparatoires. D'autre part, sur le terrain de la proportionnalité inhérente à l'exception d'inexécution, les juges d'appel soulignent la dérisoire importance des travaux invoqués (pose d'étagères, quelques prises électriques, raccordements d'eau) par rapport à la gravité du manquement des locataires, lesquels n'ont jamais versé le moindre centime de loyer depuis l'entrée dans les lieux. Une telle disproportion matérielle prive l'exception de tout fondement légitime.

Sur le grief tenant à l'absence de sous-location, la juridiction valide l'appréciation souveraine des éléments de preuve administrés par le bailleur. La production d'annonces diffusées sur une plateforme numérique (« P ») mentionnant des tarifs journaliers et des évaluations d'utilisateurs, corroborée par les auditions de témoins (voisins de l'immeuble, gestionnaire du bien et technicien de maintenance), établit sans équivoque que les preneurs commercialisaient l'usage de pièces du logement à titre onéreux. La cour retient que la réunion de ces éléments caractérise l'opération juridique de sous-location illicite, justifiant amplement la résolution judiciaire du bail et l'expulsion corrélative.

Sur le troisième moyen relatif au quantum de l'indemnité d'occupation indue, la juridiction exerce son contrôle sur la modération judiciaire de la clause pénale. Le neuvième pacte du bail prévoyait une pénalité draconienne (un cinquième du loyer mensuel par jour d'occupation, soit une majoration théorique de 600 % par mois). Bien que le premier juge eût déjà réduit cette indemnité à 812,50 euros par mois (majoration de 25 %), la cour d'appel estime que ce montant demeure excessif. Énonçant la règle prétorienne gouvernant la matière, le Tribunal rappelle que le juge a la faculté de modérer l'indemnité forfaitaire convenue lorsqu'il n'existe pas d'adéquation objective entre le préjudice effectivement éprouvé par le créancier et le montant stipulé. Constatant que la bailleresse n'a rapporté la preuve d'aucun préjudice extrinsèque distinct de la seule privation de jouissance et de l'absence de perception des loyers, la juridiction considère qu'une majoration de 10 % au-delà du loyer contractuel (portant la somme à 715 euros par mois, soit 23,83 euros par jour) suffit à réparer adéquatement l'occupation sans titre. Le jugement de première instance n'est réformé que sur ce chef d'évaluation patrimoniale.

C. Le dispositif

La décision du Tribunal Superior de Justícia d'Andorra est ainsi libellée :

« La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

ESTIMAR parcialment el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal dels Srs. Morales i Gutierrez contra la Sentència dictada per l'Hble. Batlle en data 1-2-2017, que revoquem exclusivament en el punt segon de la seva part decisòria disposant que en concepte d'indemnització per ocupació indeguda els recurrents hauran de satisfer l'import mensual de 715.- EUR o el seu equivalent diari (23,83.- EUR) per cada fracció inferior al mes, a comptar de l'1-5-2016 i fins al retorn efectiu de la possessió, augmentada dels interessos legals comptadors des del moment en que cada mensualitat fos exigible i fins la data de la seva total liquidació, tot i confirmant la Sentència dictada en els seus restants pronunciaments. I sense fer pronunciament en relació a les costes ocasionades en aquesta alçada. »

Traduction fidèle :

« La Chambre civile du Très Illustre Tribunal Supérieur de Justice d'Andorre,

DÉCIDE

D'ACCUEILLIR partiellement l'appel interjeté par la représentation procédurale de M. Morales et Mme Gutierrez contre le jugement rendu par l'honorable Batlle en date du 1er février 2017, lequel est infirmé exclusivement en son point second du dispositif, en ordonnant qu'au titre d'indemnité pour occupation indue, les appelants devront payer le montant mensuel de 715 EUR ou son équivalent journalier (23,83 EUR) pour toute fraction inférieure au mois, à compter du 1er mai 2016 et jusqu'à la restitution effective de la possession, augmenté des intérêts légaux décomptés à partir de la date d'exigibilité de chaque mensualité et jusqu'à complet paiement ; et de confirmer le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions. Sans dépens pour cette instance. »

III. L'analyse et la portée jurisprudentielle

A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne

L'arrêt commenté offre une illustration exemplaire du particularisme de l'ordonnancement juridique andorran. Celui-ci, fondé historiquement sur le droit romain commun coutumier (Usos i Costums) et inspiré des grandes codifications de droit civil européen (notamment espagnole et française), applique les canons classiques de la théorie générale des obligations à des contentieux immobiliers contemporains.

1. L'individualisme contractuel et le rejet du mandat tacite familial

La cour affirme une position dogmatique très ferme : le concubinage n'emporte aucune présomption de représentation mutuelle pour les actes de disposition ou d'extinction contractuelle. Contrairement au régime matrimonial légal où certains actes ménagers ou de logement familial peuvent bénéficier d'une solidarité légale (tel que l'article 220 ou 1751 du Code civil français), la colocation entre concubins reste assujettie au droit strict du mandat. La signature d'un congé par un seul copreneur ne peut lier l'autre en l'absence de mandat spécial et exprès. La cour censure vigoureusement le raccourci procédural pris par le premier juge, qui avait cru pouvoir déduire ce mandat de la seule circonstance d'une représentation conjointe par le même avocat en justice. Ce rappel protège l'autonomie juridique individuelle de chaque colocataire, même si en l'espèce, les manqu