STSJAD 240/2018 (Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 24 juillet 2018)

Décision commentée : Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 24 juillet 2018, recours n° 212/18, ROJ STSJAD 240/2018, ECLI:AD:TSJADAD:2018:240 (Lire sur source officielle)

Note éditoriale : la référence canonique fournie dans les métadonnées (« Juridiction andorrane, — ») étant incomplète, la référence ci-dessus est reprise du texte intégral de la décision.

Faits et procédure

Par contrat du 24 septembre 2014, M. Manso a pris à bail une maison d'habitation (xalet) située à Escaldes-Engordany, ainsi qu'un garage, appartenant à MM. Salas et Cano. Le loyer convenu était de 1 350 euros par mois et le dépôt de garantie de 2 700 euros. Le contrat stipulait que le preneur recevait le bien « en parfait état, entièrement rénové au cours du troisième trimestre 2013 », y compris les installations et la peinture blanche.

Le preneur ayant cessé de payer les loyers à partir de juillet 2017, les bailleurs ont, le 5 octobre 2017, assigné en résolution du bail, en expulsion, et en paiement de 5 400 euros d'arriérés, ainsi qu'en indemnisation de l'occupation indue, des charges d'électricité et d'eau, des dommages-intérêts et des dépens.

Dans sa réponse du 29 novembre 2017, le défendeur a acquiescé partiellement (aplanament) : il a accepté la résolution du bail et l'expulsion, ainsi que le paiement d'une somme de 4 005 euros après imputation du dépôt de garantie. Il a en revanche contesté les autres chefs. Il a consigné les clés, mais a conditionné la restitution effective de la possession à la réalisation d'une inspection judiciaire du bien.

Par jugement du 11 avril 2018, le Batlle a substantiellement fait droit à la demande. Il a prononcé la résolution du bail, condamné le défendeur au paiement des loyers impayés (5 400 euros), d'une indemnité d'occupation indue pour la période du 1er novembre au 19 décembre 2017 (2 205 euros), à la prise en charge des frais de remise en état, dans la limite du dépôt de garantie, ainsi qu'aux dépens. Le défendeur a interjeté appel en contestant quatre points : la date de restitution, les réparations, les charges accessoires et la condamnation aux dépens.

Question de droit

La Sala Civil était saisie de quatre questions, que la décision traite successivement :

1. Le point de départ de l'indemnité d'occupation indue, c'est-à-dire la date à laquelle la possession du bien est regardée comme effectivement restituée au bailleur.
2. L'étendue de l'obligation de restitution du preneur en fin de bail, au regard de l'article 27, alinéa 8, de la LAFU, s'agissant des dégradations constatées (parois, parquet, plaque de cuisson).
3. Le périmètre des charges accessoires (despeses accessòries) mises à la charge du preneur et la régularité de leur liquidation en exécution.
4. Le bien-fondé de la condamnation aux dépens de première instance, au regard de la règle du venciment objectiu et de l'exception tirée de la Novelle 82, chapitre X.

Solution et dispositif

Sur la date de restitution. La Cour rejette le moyen. Elle retient que l'occupation indue « perdure tant que la possession de l'immeuble n'a pas été mise de manière effective et non équivoque à la disposition du bailleur ». La simple consignation des clés, subordonnée à une inspection préalable, ne suffisait pas. Les bailleurs n'ont donc pu disposer du bien qu'à la date de l'inspection, le 19 décembre 2017, sans responsabilité imputable aux intervalles antérieurs.

Sur les réparations. La Cour rejette également ce moyen. Elle rappelle le texte de l'article 27, alinéa 8, de la LAFU : le preneur doit restituer la chose « telle qu'il l'a reçue