STSJ Andorre (Sala Civil), 27 novembre 2018, ROJ STSJAD 353/2018
Décision commentée : Tribunal Superior de Justícia d'Andorra (Sala Civil), sentence n° 281/2018, 27 novembre 2018, ROJ STSJAD 353/2018, ECLI:AD:TSJADAD:2018:353 (Lire sur source officielle)
Note : la référence canonique fournie (« Juridiction andorrane, — ») étant incomplète, elle a été reconstituée à partir des mentions figurant dans le texte intégral (numéro de recours 281/18, ROJ et ECLI).
Faits et procédure
Par acte du 9 mars 2016, Mme Pombo, qui se présente comme usufruitière universelle de la parcelle litigieuse et agit pour la propriétaire originaire, assigne la société Soriano, SL. Elle demande la résolution du contrat de bail conclu le 1er avril (la date figure en 2001 dans l'exposé de la demande et en 2002 dans le reste de la décision), l'expulsion, à titre subsidiaire diverses prétentions en cas de défaut de la défenderesse, la condamnation au paiement de 2 205 euros, des loyers échus jusqu'à la restitution de la possession, des intérêts légaux et des dépens.
La défenderesse s'oppose à la demande et appelle en garantie deux personnes. Le juge de première instance (Batlle) est saisi d'une question préjudicielle civile, admise puis révoquée en appel. Le 25 mai 2018, le juge de première instance rejette la demande et ne statue pas sur les dépens.
La demanderesse interjette appel. Elle soutient que la société a conclu, le 21 décembre 2015, un nouveau bail avec les filles de l'usufruitière, sans résolution préalable du bail initial, sans que ces filles disposent de la possession médiate et à un loyer inférieur de 100 euros. Elle relève que la défenderesse connaissait l'opposition de l'usufruitière à cette opération. La société intimée conclut au rejet du recours.
Le premier juge fondait sa décision sur la théorie du créancier apparent, invoquant le fragment D. 46,3,51 : la société aurait payé de bonne foi les loyers à une personne qui se présentait comme la véritable créancière. La Sala Civil du Tribunal supérieur de justice infirme ce raisonnement. Elle est saisie d'un recours dont l'objet est limité aux vicissitudes du bail, à l'exclusion des questions de propriété, lesquelles relèvent d'une procédure déclarative distincte.
Question de droit
La question posée est double.
En premier lieu, le contrat de bail du 1er avril 2002 a-t-il été valablement résolu pour inexécution, alors que le preneur a cessé de payer le loyer au bailleur initial après la conclusion d'un second bail avec des tiers ?
En second lieu, le paiement effectué à une personne apparaissant comme créancière peut-il libérer le débiteur, lorsque celui-ci connaissait l'existence d'un créancier antérieur et d'un litige entre les prétendus titulaires ?
La Cour reformule implic