Juridiction andorrane, — (STSJAD 362/2018, 27 novembre 2018)

Décision commentée : Juridiction andorrane, — (STSJAD 362/2018, ECLI:AD:TSJADAD:2018:362) (Lire sur source officielle)

Faits et procédure

La requérante, copropriétaire d'un lot d'un immeuble soumis au régime de la propriété horizontale, a saisi le Tribunal de batlles d'une action en contestation de plusieurs décisions de l'assemblée des copropriétaires du 10 juin 2015. Elle demandait notamment l'annulation de la décision fixant à 50 % la part du coût du gasoil de chauffage et d'eau chaude mise à la charge de chaque copropriétaire au titre de « minimums », ainsi que la mise en place d'un système objectif et non arbitraire de répartition.

Par jugement du 23 mars 2018, le Tribunal de batlles a rejeté la demande et condamné la demanderesse aux dépens. Celle-ci a interjeté appel, en limitant expressément son recours à la question des minimums de chauffage et à la répartition des dépens. Les autres points tranchés en première instance sont devenus définitifs, faute de contestation.

Devant la Sala Civil du Tribunal superior de Justícia, la communauté a conclu à la confirmation. Une mesure d'instruction complémentaire a été ordonnée, portant sur la production des statuts de la copropriété, produits le 9 octobre 2018. Les parties se sont prononcées sur ce document. La Sala a désigné le magistrat Jaume Tor Porta comme rapporteur.

La décision commentée est rédigée en catalan. La présente traduction, réalisée pour les besoins de l'analyse, est non officielle.

Question de droit

Deux questions principales se posent.

En premier lieu, quelle est la nature juridique de la décision d'assemblée fixant un minimum de participation au coût du combustible de chauffage et d'eau chaude, et, par conséquent, quelle majorité était requise pour son adoption ? La réponse dépend de la qualification de la décision au regard des articles 26, 27 et 28 de la loi andorrane sur la propriété horizontale (LPH).

En second lieu, une décision de répartition des charges communes fondée sur un critère de consommation peut-elle être annulée au titre de l'article 31.c) LPH, et, le cas échéant, quelle solution transitoire le juge peut-il substituer à la décision annulée ?

Solution et dispositif

Sur le premier point, la Sala écarte le grief tiré du quorum. Elle relève que la décision litigieuse ne modifie ni le titre constitutif ni les statuts (art. 26.1 LPH), qu'elle n'établit ni ne supprime de service commun (art. 26.2), et qu'elle ne relève pas des infrastructures visées à l'article 27. Elle la qualifie d'acte d'administration ordinaire au sens de l'article 28. La Sala rappelle le texte de cet article, qui prévoit que « pour la validité des autres accords, en première convocation, il suffit le vote de la majorité du total des propriétaires qui représentent à leur tour la majorité des quotes de participation ». Elle constate que la demanderesse reconnaît elle-même que la décision a été approuvée par plus de 70 % des copropriétaires, ce qui excède le seuil légal.

Sur le second point, la Sala retient en revanche le moyen tiré de l'article 31.c) LPH, aux termes duquel sont impugnables les décisions de l'assemblée « lorsqu'elles supposent un grave préjudice pour un propriétaire qui n'a pas l'obligation juridique de le supporter ». Elle relève que la décision ne s'appuie sur aucun paramètre objectif, qu'il s'agisse d'une étude de déperdition calorifique ou de règles prédéterminées permettant de connaître à l'avance la variation de la participation. Elle en déduit que les quotes-parts sont fixées « de manière absolument arbitraire ».