STSJAD 408/2018 (Tribunal Superior de Justicia d'Andorra, Sala Civil, 19 décembre 2018)

Décision commentée : STSJAD 408/2018, Tribunal Superior de Justicia d'Andorra, Sala Civil, 19 décembre 2018, recours n° 217/18, ECLI:AD:TSJADAD:2018:408 (Lire sur source officielle)

Faits et procédure

La requérante, M^me^ Toll, a formé une demande, le 26 février 2015, contre la Comunitat de Propietaris de l'Edifici XXX (la communauté des copropriétaires). Elle sollicitait la reconnaissance de sa propriété sur un local désigné sur un plan annexé (document 15), la condamnation de la communauté à lui restituer la possession du reste de la planta baixa (rez-de-chaussée commercial), ainsi que la condamnation aux dépens.

La défenderesse a soulevé les exceptions de préjudicialité civile, de prescription, de défaut de légitimation active et passive, et a conclu subsidiairement au rejet du fond.

Par jugement du 27 avril 2018, le Tribunal de Batlles a :

• déclaré prescrite l'action réivindicatoire et l'action déclaratoire de propriété portant sur l'espace de la planta baixa désigné par la lettre A dans l'acte de division ;
• reconnu la propriété de M^me^ Toll sur les locaux n^os^ 1 et 2 ;
• rejeté les autres prétentions ;
• écarté toute condamnation spéciale aux dépens.

Les deux parties ont interjeté appel. La requérante contestait le rejet de sa propriété sur le local n° 3 et l'admission de la prescription. La communauté demandait la réformation partielle du jugement sur les dépens de première instance.

Le Tribunal Superior de Justicia, Sala Civil, était composé de MM. Joan Manel Abril Campoy (ponent), Carles Cruz Moratones et Vincent Anière.

Question de droit

La Cour devait trancher trois points :

1. La preuve du droit de propriété de la requérante sur le local n° 3 était-elle rapportée, la possession alléguée suffisant-elle à en établir le titre ?
2. L'action déclaratoire de propriété et l'action réivindicatoire sont-elles soumises à la prescription extinctive et, dans l'affirmative, à partir de quel moment le délai court-il ?
3. Quelle est la conséquence de l'admission ou du rejet de l'appel sur les dépens d'appel et de première instance ?

Solution et dispositif

Sur le premier moyen, la Cour rejette l'argumentation de la requérante. Elle relève que la défenderesse n'admettait, dans sa réponse, que les locaux 1 (ou 3) et 2 (ou 4), et qu'il n'existe pas de contradiction réelle entre sa réponse et sa duplique. Elle analyse ensuite la chaîne des transmissions : la cession du 19 janvier 2000 portait sur des droits et obligations de promoteur que la cédante avait précédemment aliénés, de sorte que leur transfert est jugé difficilement concevable. La Cour retient en outre que l'intéressée ne s'est intégrée à la communauté qu'en 2010 à titre de propriétaire, ce qui rend peu vraisemblable qu'elle ait été titulaire du local n° 3 antérieurement. La possession alléguée n'est pas, selon la Cour, un substitut au titre d'acquisition, et la qualité de titulaire fiduciaire n'a pas été prouvée. Le moyen est donc rejeté, le local n° 3 étant considéré comme non établi dans le patrimoine de la requérante.

Sur le second moyen, la Cour écarte la prescription de l'action déclaratoire. Elle considère que cette action, tendant seulement à faire constater le droit de propriété, échappe à la prescription extinctive. Quant à l'action réivindicatoire, la Cour admet qu'elle est soumise à la prescription extinctive de l'usage omnes causae (trente ans), sans que sa nature de condamnation la soustraie à ce régime. Le point de départ est fixé selon la doctrine de l'actio nata : le délai court à compter de l'atteinte portée au droit de propriété du demandeur, et non à compter de la prise de possession par la communauté, qui relève d'une question distincte d'usucapion. La Cour constate que les actes de dépossession allégués (installation de boîtes aux lettres, interrupteurs, portier automatique) datent de 2001 à 2003, soit moins de