Juridiction andorrane, — (STSJAD 294/2019 ; ECLI:AD:TSJADAD:2019:294)

Décision commentée : Tribunal superior de justícia d'Andorra, Sala Civil, 18 novembre 2019, recours n° 310/18, STSJAD 294/2019 (Lire sur source officielle)

Faits et procédure

La Comunauté des copropriétaires de l'immeuble « E I, II i III » d'Encamp a réuni, le 3 juin 2017, en seconde convocation, une assemblée générale extraordinaire. Plusieurs copropriétaires ont assigné la Comunitat devant le Tribunal de batlles selon la procédure ordinaire, sollicitant la nullité de cette réunion ainsi que celle de l'ensemble des décisions prises en découlant, y compris celles adoptées ultérieurement.

Par jugement du 25 juillet 2018, le Tribunal de batlles a fait droit à l'intégralité de la demande et prononcé la nullité de plein droit de l'assemblée, avec invalidation de ses délibérations telles que consignées au procès-verbal et de celles qui ont suivi.

La Comunitat a interjeté appel, en demandant la réformation du jugement et le rejet de la demande, avec condamnation de l'adverse partie aux dépens des deux instances. Les demandeurs ont conclu à la confirmation. Par ordonnance du 3 septembre 2019, la Cour a refusé d'admettre les preuves sollicitées par l'appelée.

Le texte ne précise pas la date exacte de la convocation de l'assemblée litigieuse ni le nombre total de copropriétaires. Il est seulement indiqué que la demande d'assemblée émanait de propriétaires représentant 25 % des quotes-parts. Au paragraphe 26 des motifs, la date de début de la procédure de convocation est écrite « 30-05-2019 ». Ce millésime est manifestement une erreur matérielle, la chronologie impliquant 2017 : le texte est lu ici en ce sens.

Question de droit

Le litige soulevait plusieurs questions, que la Sala Civil a regroupées autour de trois axes.

Premièrement, la recevabilité de l'action : les demandeurs, qui n'avaient pas produit leurs titres de propriété, ont-ils une légitimation active suffisante ? Certains d'entre eux n'étaient-ils pas à jour du paiement des charges, au sens de l'article 32.2 de la LPH ?

Deuxièmement, la régularité de la convocation : la convocation a-t-elle respecté un préavis raisonnable et les exigences de l'article 25.5 de la LPH, selon lesquelles la citation pour une assemblée extraordinaire doit être faite de manière à parvenir à la connaissance de tous les propriétaires ?

Troisièmement, la nécessité de l'urgence : l'assemblée convoquée à brève échéance était-elle justifiée par l'urgence alléguée (difficultés de trésorerie) ?

Le moyen tiré de l'exigence d'un seuil de 25 % des quotes-parts pour la demande de convocation est également discuté, mais la Cour le traite comme un argument de contexte et non comme fondement de sa décision.

Solution et dispositif

La Cour rejette l'appel et confirme intégralement le jugement de première instance. Sur la légitimation, elle retient deux motifs. La Comunitat n'a pas soulevé en temps utile une exception de défaut de légitimation active, et, en tout état de cause, les demandeurs ayant été convoqués en qualité de propriétaires, cette convocation fait présumer qu'ils ont cette qualité. Sur l'article 32.2 de la LPH, la Cour reconnaît que le jugement ne s'était pas prononcé sur le défaut de paiement de trois demandeurs, mais elle estime que cette circonstance ne s'étend pas aux autres demandeurs à jour de leurs charges, de sorte que l'action peut prospérer.

Sur le fond, la Cour approuve la motivation du premier juge (« Compartim plenament la seva motivació »). Elle relève que la convocation n'a pas respecté un préavis raisonnable : les avis de convocation ont été remis le