Tribunal superior de justícia d'Andorre (Sala Civil), 22 juin 2020, STSJAD 91/2020
Décision commentée : STSJAD 91/2020, Tribunal superior de justícia d'Andorre, Sala Civil, 22 juin 2020, recours n° 176/19, ECLI:AD:TSJADAD:2020:91 (Lire sur source officielle)
Faits et procédure
La société Puig, promotrice immobilière d'un ensemble de six immeubles dénommé « urbanització dels U » à Andorre-la-Vieille, a vendu à la société Montenegro, le 14 octobre 2004, un appartement, un débarras et quatre places de stationnement situés dans le bloc 0. Les droits issus d'une promesse de vente conclue en 2000 avec des acquéreurs initiaux, les époux Castrillo et Olmo, avaient été cédés à la société Montenegro, ces derniers ayant demandé l'établissement de l'acte à son profit. Ils s'étaient engagés à supporter les charges de copropriété à compter de la remise des clés.
Les copropriétés des immeubles n'ayant été constituées que tardivement, la société Puig a continué à acquitter les charges de maintenance jusqu'en septembre 2014. Après une lettre de réclamation du 21 novembre 2014, elle a assigné la société Montenegro, le 3 février 2016, en paiement de 29 951,45 euros, assortis des intérêts légaux depuis le 10 décembre 2014. Elle a agi selon la procédure ordinaire et non selon la procédure spéciale de recouvrement de charges prévue par la loi qualifiée sur la propriété horizontale (LPH), articles 33 et 34.
Dans ses conclusions en défense, la société Montenegro a soulevé quatre exceptions : l'inadéquation de la procédure, le défaut de légitimation passive pour les charges antérieures à son acquisition, le défaut de légitimation active et la prescription.
Par jugement du 27 mars 2019, le Tribunal de batlles a fait droit intégralement à la demande. La société Montenegro a interjeté appel en demandant la révocation totale de cette décision. La Sala Civil du Tribunal superior de justícia a rejeté l'appel par l'arrêt commenté. Le moyen tiré du défaut de légitimation active n'apparaît pas dans les motifs de l'arrêt et n'est pas repris en appel.
Question de droit
L'arrêt soulève trois questions principales :
- Procédure : une action en paiement de charges de copropriété, engagée par un promoteur selon la procédure ordinaire, est-elle irrecevable parce qu'elle aurait dû suivre la procédure spéciale de l'article 34 LPH ?
- Légitimation passive : la société acquéreuse, qui n'était pas propriétaire lors de la réalisation de certaines dépenses, peut-elle être tenue au paiement de charges antérieures à son acquisition ?
- Prescription et fond : quelle prescription s'applique à une action fondée sur l'enrichissement injuste, et les dépenses avancées par la promotrice sont-elles démontrées et imputables à la défenderesse ?
Solution et dispositif
La Cour rejette l'appel sur chacun des moyens.
Sur la procédure. Le critère déterminant est la nature de l'action exercée. La procédure de l'article 34 LPH vise le recouvrement des dettes envers la communauté, après approbation de la liquidation par l'assemblée. Or la promotrice n'agit pas en qualité de communauté, mais au titre d'une action d'enrichiss