STSJ Andorre, Sala Civil, 23 juin 2020, ROJ STSJAD 97/2020

Décision commentée : Tribunal superior de justícia d'Andorra (Sala Civil), 23 juin 2020, ROJ STSJAD 97/2020, ECLI:AD:TSJADAD:2020:97 (Lire sur source officielle)

Faits et procédure

Le litige porte sur une « Borda » traditionnelle en pierre, située à Les Bons, paroisse d'Encamp, dont le propriétaire, M. Bonet, a conclu avec Mme Montenegro, au mois de mai 2016, un contrat de bail assorti d'une option d'achat. Le contrat, verbal et non signé, prévoyait une durée de trois ans, un loyer mensuel de 1 200 euros et un prix de vente de 550 000 euros. Une clause pénale de 10 % du prix était stipulée. Mme Montenegro a versé 16 500 euros le 31 mai 2016, présentés par les parties comme un acompte sur la clause pénale, et la possession a été remise le 4 juillet 2016.

Des humidités affectant des parois de la partie semi-souterraine sont apparues. Par lettre du 9 janvier 2017, la locataire-acheteuse a proposé une résolution amiable ou des conditions nouvelles, puis, à défaut, annoncé la résolution du contrat. Le litige s'est engagé devant le Tribunal de batlles, qui, par jugement du 3 avril 2019 (complété par une ordonnance du 16 avril 2019), a prononcé la seule résolution du contrat, débouté M. Bonet de ses autres demandes principales, mais accueilli sa demande reconventionnelle à hauteur de 38 500 euros et 267,86 euros, avec intérêts légaux depuis le 28 mars 2017.

Mme Montenegro a interjeté appel en demandant la révocation du jugement, le rejet de la demande reconventionnelle et l'accueil de ses prétentions initiales, fondées sur l'existence d'un vice caché. M. Bonet a conclu à la confirmation.

Question de droit

La Sala Civil devait déterminer si les humidités affectant la partie semi-souterraine de l'immeuble constituaient un vice caché ouvrant l'action rédhibitoire, c'est-à-dire l'action en résolution de la vente pour défaut de la chose. La question se décomposait en deux branches :

1. le vice était-il caché au sens de la diligence d'une personne normalement attentive, et présentait-il une gravité suffisante pour altérer la destination de la chose ;
2. la destination spéciale invoquée par l'acquéreur (exploitation d'une maison rurale) pouvait-elle être prise en compte pour apprécier cette gravité, alors qu'elle n'était pas la destination naturelle du bien.

La question accessoire concernait la distinction entre l'action rédhibitoire et les autres voies offertes à l'acquéreur, notamment l'action estimatoire (actio quanti minoris) et les vices du consentement.

Solution et dispositif

La Cour rappelle d'abord, en reprenant un arrêt de la même Sala du 23 octobre 2008, que l'acquéreur d'un bien affecté d'un défaut grave