Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 27 septembre 2022, n° 119-2022

Décision commentée : Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 27 septembre 2022, n° 119-2022, STSJAD 218/2022 (Lire sur source officielle)

I. Le contexte factuel et procédural

A. Les faits à l'origine du litige

Le 1er novembre 2011, un contrat de bail d'habitation a été conclu entre un bailleur initial (non précisé dans la décision) et une locataire, Mme Corbacho. L’assiette de cette convention locative portait sur diverses unités immobilières dépendant d'un ensemble immobilier dénommé « Édifice E », situé dans la localité F, au sein de la paroisse de La Massana (Andorre), comprenant un appartement désigné « Bloc 0, -0-0a », deux places de stationnement (numéros 1 et 2) ainsi qu'un débarras.

Ultérieurement, la propriété de ces biens a été transférée à une personne morale de droit andorran, la société à responsabilité limitée par parts sociales « Águila » (societat mercantil andorrana per participacions « Águila »). À la suite de cette aliénation, la société acquéreuse a manifesté sa volonté de ne pas maintenir la relation locative. Dans un premier temps, elle a communiqué à la locataire son intention de voir le contrat éteint du fait du changement de propriétaire du bien loué. Néanmoins, au cours de la relation contractuelle, la société Águila a réalisé divers actes matériels et juridiques tendant au maintien des rapports de droit : elle a notamment transmis à la locataire les coordonnées bancaires sur lesquelles le paiement des loyers devait être opéré et a procédé à l'encaissement effectif de ces sommes.

Le contrat d'arrendement venant à expiration au cours de l'année 2021, la société Águila a refusé d'accorder à la preneuse le bénéfice de la prorogation légale d'un an prévue par la législation d'urgence en matière de logement. La société bailleresse entendait en effet reprendre la possession des lieux loués à compter du 1er décembre 2021, au motif qu'elle souhaitait destiner l'immeuble à son « usage propre » (ús propi), plus particulièrement pour y installer son siège social ainsi que le logement personnel de ses administrateurs solidaires (administradors solidaris). Se prévalant de son droit au maintien dans les lieux, la locataire s'est opposée à cette reprise et est demeurée dans les locaux.

B. Le parcours procédural et les prétentions des parties

Le 6 décembre 2021, la société Águila a attrait Mme Corbacho devant la juridiction de première instance (Batllia d'Andorra). Son action tendait principalement au prononcé de la résiliation judiciaire du bail à la date du 1er décembre 2021, à l'expulsion (desnonament) de la locataire, ainsi qu'à la condamnation de cette dernière à :

• libérer intégralement les unités immobilières pour les mettre à la libre disposition de la bailleresse ;
• verser, à titre d'indemnité d'occupation forfaitaire pour préjudice subi du fait du maintien indu dans les lieux à compter du mois de décembre 2021 inclus et jusqu'à restitution effective, une somme mensuelle équivalente au montant du loyer antérieur, majorée des charges de fournitures externes complémentaires et d'une clause pénale de 12 euros par jour de retard ;
• indemniser les éventuelles dégradations causées au bien loué ;
• régler la somme de 513,92 euros au titre des honoraires d'avocat engagés dans le cadre de la mise en demeure extrajudiciaire ;
• supporter l'intégralité des dépens, incluant les honoraires d'avocat et de procureur (procurador).

La société demanderesse fondait ses prétentions sur une double argumentation juridique. Elle alléguait, d'une part, l'extinction de plein droit du contrat de bail du fait de l'aliénation de la chose louée, en application de la législation sur les baux urbains. Elle soutenait, d'autre part, que la prorogation forcée du bail instituée par la législation de crise était neutralisée par l'exception légale de reprise de l'immeuble pour usage propre de la bailleresse et de ses administrateurs solidaires.

Mme Corbacho s'est opposée à l'ensemble de ces prétentions. Elle concluait au débouté de la demande et à la condamnation de la partie demanderesse aux dépens, en faisant valoir :

• que la société Águila s'était subrogée dans les droits et obligations du bailleur initial et ne pouvait donc invoquer l'aliénation comme cause d'extinction du contrat ;
• que le bail bénéficiait d'une prorogation impérative d'un an en vertu de l'article 1er de la loi 15/2020 du 26 novembre 2020 relative à des mesures d'urgence en matière de baux d'immeubles urbains et d'amélioration du pouvoir d'achat (Llei 15/2020, del 26 de novembre, de mesures urgents en matèria d'arrendaments de finques urbanes i de millora del poder adquisitiu) ;
• que l'exception de reprise pour « usage propre » ou au profit de parents n'était applicable qu'aux seuls bailleurs personnes physiques et ne pouvait bénéficier à une personne morale.

Par un jugement rendu le 21 mars 2022, le tribunal de première instance (Batlle) a accueilli pour l'essentiel la demande de la société Águila. La juridiction a d'abord constaté la subrogation de la société acquéreuse dans la position contractuelle de bailleresse. Néanmoins, procédant à une « interprétation extensive par analogie » (interpretació extensiva per analogia) de l'article 1.2, b) de la loi 15/2020, le premier juge a estimé que la société était légitimée à invoquer l'exception de reprise pour usage propre afin d'établir son siège social et d'y loger ses dirigeants. En conséquence, le premier juge a prononcé la résiliation du bail au 1er décembre 2021, ordonné le déguerpissement immédiat des lieux, condamné la locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle augmentée des fournitures, la somme de 513,92 euros pour frais extrajudiciaires, ainsi que les dépens de première instance.

Mme Corbacho a interjeté appel de ce jugement devant la Chambre civile du Tribunal supérieur de justice d'Andorre (Tribunal Superior de Justícia d'Andorra) par un acte formalisé le 26 avril 2022. Elle demandait l'infirmation intégrale du jugement entrepris et le rejet des prétentions de la société bailleresse, avec condamnation de cette dernière aux dépens des deux instances. Au soutien de son appel principal, elle dénonçait l'interprétation par analogie retenue en première instance : une personne morale, n'ayant pas de résidence habituelle mais un simple siège social, et ne pouvant entretenir de lien de parenté au sens biologique ou juridique avec ses associés ou administrateurs, ne saurait se prévaloir d'une cause d'éviction strictement réservée aux personnes physiques. Elle rappelait que la norme visait à garantir le droit fondamental au logement consacré à l'article 33 de la Constitution andorrane. À titre subsidiaire, elle sollicitait l'infirmation du chef de jugement la condamnant à payer 513,92 euros d'honoraires extrajudiciaires, arguant que le recours à un avocat n'était pas obligatoire en phase précontentieuse.

La société Águila s'est opposée à l'appel, concluant à la confirmation pure et simple de la décision entreprise et à la charge des dépens d'appel pour la locataire.

II. La question de droit et la solution de la juridiction

A. Le problème juridique posé

L'office de la juridiction d'appel était circonscrit à la portée et aux limites de l'exception au régime de prorogation légale des baux d'habitation. Le problème central se décomposait en deux interrogations fondamentales :

1. L'exception légale faisant échec au droit à la prorogation forcée du bail d'habitation — permettant au bailleur de récupérer le logement à l'expiration du terme conventionnel pour le destiner à son « usage propre » ou à celui de ses proches parents (loi 15/2020, art. 1.2, b) — peut-elle être étendue, par voie d'interprétation analogique, à un bailleur constitué sous la forme d'une personne morale désireuse d'affecter le bien à l'établissement de son siège social ?
2. Une telle personne morale peut-elle valablement se prévaloir du besoin de logement de ses administrateurs solidaires, personnes physiques, pour justifier la reprise du bien immobilier au sens de cette même disposition dérogatoire ?

À titre préalable, la cour devait également préciser l'incidence de la subrogation conventionnelle ou tacite de l'acquéreur dans la position du bailleur originaire sur la faculté d'invoquer l'aliénation de la chose louée comme cause d'extinction du contrat de bail.

B. Le raisonnement et la motivation de la cour

La Chambre civile du Tribunal supérieur de justice d'Andorre, sous la plume du magistrat rapporteur Jaume Tor Porta, censure le raisonnement suivi par le premier juge et infirme intégralement le jugement entrepris.

1. Sur la subrogation de la bailleresse et l'inopérance de l'extinction pour cause d'aliénation

La juridiction d'appel relève en premier lieu qu'aucune des parties n'a contesté le chef du jugement de première instance constatant la subrogation de la société Águila dans la convention d'arrendement d'origine. Cette constatation ayant acquis l'autorité de la chose jugée (ha guanyat fermesa), la prétention réitérée par la bailleresse tendant à voir constater l'extinction du bail en raison de la vente de l'immeuble (anciennement régie par l'article 31.1, c de la loi sur les baux urbains, et codifiée à l'article 30.1, b de la loi 15/2022 portant texte consolidé) devenait inopérante.

À titre surabondant (com a argument de reforç), le Tribunal supérieur souligne que l'extinction du contrat par aliénation de la chose n'a aucun caractère absolu ; elle repose sur la relativité des conventions (caràcter inter partes). L'acquéreur dispose en effet de la faculté, légale ou volontaire, de se subroger dans les droits et obligations du bailleur initial. Or, en l'espèce, si la société avait initialement notifié la fin du bail à ce titre, elle a subséquemment posé des actes univoques et incompatibles avec une quelconque rupture contractuelle : admission expresse de sa qualité d'arrendatrice dans ses écrits de procédure, communication d'un compte bancaire pour le paiement des