Juridiction andorrane, — (STSJAD 273/2022)

Décision commentée : Juridiction andorrane, — (STSJAD 273/2022, ECLI:AD:TSJADAD:2022:273) (Lire sur source officielle)

Faits et procédure

Par contrat du 16 août 2011, une société andorrane, la société Pina, a donné à bail à M. Araujo un appartement destiné à son habitation principale et permanente, à Andorra la Vella. Le bail était conclu pour cinq ans, au loyer mensuel initial de 325 euros, avec actualisation selon l'IPC. À l'expiration du terme initial, il se prorogeait par tacite reconduction annuelle.

Le bailleur a introduit, le 6 avril 2021, une action en paiement de loyers impayés (novembre et décembre 2020), en expulsion et en résolution du bail. Il invoquait en outre la violation du pacte huitième du contrat, qui interdit, sauf autorisation écrite préalable du bailleur, de « tenir à l'intérieur du logement loué des animaux de quelque sorte que ce soit ». Il reprochait également au locataire un manquement à l'article 27.2 de la LAFU, relatif à l'usage des lieux avec la diligence d'un bon père de famille, à raison de dégradations causées à une boîte aux lettres de l'immeuble. Le locataire a purgé les loyers impayés, ce qui a privé de fondement la demande en résolution fondée sur ce motif.

Par jugement du 22 décembre 2021, le Batlle d'instància a déclaré le bail résolu pour violation du pacte huitième, ordonné l'expulsion et condamné le locataire à une indemnité d'occupation indue de 335,79 euros mensuels, ainsi qu'au remboursement des frais de mise en demeure (130,63 euros).

Le locataire a interjeté appel le 2 février 2022, en soutenant que la présence de deux chiens avait été tacitement acceptée par le bailleur et ne constituait pas l'inexécution d'une obligation essentielle. Une demande de preuves complémentaires a été rejetée par ordonnance du 10 mai 2022. Le 1er juin 2022, le locataire a déposé les clés auprès de la Batllia, et le bailleur a demandé à la Sala de constater la perte d'objet du recours ; cette demande a été rejetée par ordonnance du 30 septembre 2022.

Le Tribunal superior de justícia, Sala civil, était saisi de l'appel, le recours étant enregistré sous le numéro 24/22.

Question de droit

La question posée est de savoir si la détention, sans autorisation écrite du bailleur, d'animaux domestiques dans un logement loué constitue un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résolution judiciaire du bail et l'expulsion du locataire, alors que le pacte qui l'interdit sanctionne plus largement l'inexécution de « qualsevol dels pactes » et que le bailleur n'a formulé aucune réclamation pendant près de cinq ans.

Cette question engage deux séries d'arguments. D'une part, le caractère essentiel de l'obligation violée au sens de l'article 32.3 de la LAFU. D'autre part, l'incidence d'une tolérance prolongée du bailleur, qui relève de la théorie de l'acquiescement ou de la renonciation tacite à se prévaloir d'une clause.

Solution et dispositif

La Sala civil infirme le jugement de première instance. Son raisonnement repose sur deux motifs convergents.

En premier lieu, le pacte huitième doit être interprété au regard de sa finalité. Selon la Cour, il « n'est pas destiné seulement à interdire la présence d'animaux domestiques dans le logement », mais vise à « empêcher les nuisances ou les dangers pour les autres voisins (bruits, dépôts de matières dangereuses…) ». Les animaux n'entrent dans la prohibition que lorsqu'ils deviennent gênants ou dangereux, ce qui n'était pas établi en l'espèce, faute de plaintes de voisins.

En second lieu, la Cour rappelle que « non tout manquement à une clause contractuelle » ne peut fonder l'action résolutoire. Celle-ci est limitée à l'inexécution des obligations essentielles (article 32.3 LA