STSJAD 276/2022 (ROJ : STSJAD 276/2022 ; ECLI:AD:TSJADAD:2022:276)

Décision commentée : STSJAD 276/2022, Tribunal Superior de Justicia d'Andorra, Sala Civil, 23 novembre 2022 (ECLI:AD:TSJADAD:2022:276) (Lire sur source officielle)

Faits et procédure

Le litige porte sur la contribution financière due par le propriétaire des voies de circulation d'une zone résidentielle andorrane, dénommée « CP », à la communauté des propriétaires de cette zone.

La zone a été aménagée par M. Gibert, qualifié de « promoteur ». Le 21 septembre 1992, les propriétaires des parcelles se sont engagés à constituer une communauté de propriétaires et ont adopté le règlement de celle-ci. Le lendemain, le promoteur, représenté par son fils M. Pulido, a conclu avec les propriétaires une transaction judiciaire destinée à mettre fin aux différends par l'intermédiaire de ce règlement. Celui-ci a été protocolé le 29 juillet 1994. Après le décès de M. Gibert, ses héritiers, dont M. Pulido, ont accepté la succession en 1999. M. Pulido n'est propriétaire d'aucune parcelle comprise dans la communauté et n'en est pas membre.

Le règlement stipule, à l'article 19 a), que « la propriété des routes et du terrain sur lequel elles sont construites restera au promoteur », tout en réservant aux acquéreurs de parcelles un droit perpétuel d'usage de ces voies. L'article 27 b) prévoit que, outre les contributions de chaque propriétaire, « le promoteur a convenu de payer un montant égal à un tiers du montant total dû par les propriétaires de parcelles, en considération d'autres utilisations de la zone ». La disposition finale sixième précise que « les références au promoteur figurant dans le présent règlement correspondent au propriétaire des routes de toute la zone, M. Gibert, et à ses héritiers ».

Les paiements ont été effectués jusqu'en 2011 inclus. À partir de 2012, M. Pulido a cessé de payer. Par lettre du 6 juillet 2013, il a soutenu que la contribution n'avait plus de raison d'être, la cause invoquée (« autres utilisations ») ayant disparu. La communauté a refusé, au motif que le paiement constituait la contrepartie de la réserve de propriété des routes.

Par demande du 3 octobre 2014, la communauté a réclamé le paiement des sommes échues, puis des exercices suivants. M. Pulido a opposé une exception de défaut de litisconsortium passif nécessaire et formé une demande reconventionnelle. Par jugement du 8 mars 2022, le Tribunal de Batlles a condamné M. Pulido au paiement de 63 890,33 EUR correspondant aux exercices 2012 à 2019, avec intérêts légaux, ainsi qu'aux sommes échues à compter de 2020. M. Pulido a interjeté appel.

Question de droit

La Cour devait déterminer, en premier lieu, si l'obligation de contribution stipulée au règlement de 1992 liait le propriétaire actuel des routes, bien que la figure du « promoteur » ait disparu. Elle devait, en second lieu, apprécier si cette obligation était subordonnée à l'existence des « autres utilisations de la zone » et si elle avait pris fin avec la disparition alléguée de celles-ci. Enfin, se posait la question de la charge de la