STSJAD 283/2022 : Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala civil, 23 novembre 2022

Décision commentée : STSJAD 283/2022, Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala civil, 23 novembre 2022, ECLI:AD:TSJADAD:2022:283 (Lire sur source officielle)

Faits et procédure

Par un contrat conclu le 1er juin 2017, la bailleresse, Mme Morales, a donné à bail à M. Montenegro un appartement situé à La Massana, pour une durée de cinq ans et un loyer mensuel de 600 euros, payable par mois anticipé. Les charges (eau, électricité, gaz, chauffage, téléphone) n'étaient pas incluses dans le loyer, et leur non-paiement était sanctionné par la résolution anticipée du contrat. Le montant de la caution (1 200 euros) n'a été acquitté qu'à hauteur de 900 euros.

Le 2 juillet 2020, la bailleresse a assigné le locataire en résolution du bail, expulsion et paiement de 2 149,12 euros d'arriérés de loyers et de charges, assortis d'une indemnité d'occupation. Le locataire ne déposa pas de conclusions écrites en défense, mais se borna à s'opposer verbalement à la demande. Ce n'est que par conclusions du 14 février 2022 qu'il sollicita l'application d'une réduction de 20 % du loyer, entre décembre 2019 et mars 2021, sur le fondement de l'article 38.2 de la Llei 5/2020 du 18 avril 2020 de mesures exceptionnelles et urgentes face à la situation d'urgence sanitaire causée par la pandémie de SARS-CoV-2.

Par jugement du 4 mai 2022, la Batlle d'instància (juge de première instance) fit droit à la demande : elle prononça la résolution du bail avec effet au 2 juillet 2020, condamna le locataire à libérer les lieux, au paiement des sommes dues et d'une indemnité d'occupation de 600 euros mensuels, et renvoya la liquidation de certains postes à la phase d'exécution. Le locataire interjeta appel, en invoquant une violation de la loi et une appréciation erronée de la preuve.

La Sala civil du Tribunal Superior de Justícia d'Andorra a été saisie de ce recours. La sentence porte le numéro 159-2022 et le recours le numéro 158/22.

Question de droit

Le litige, réduit par la juridiction elle-même à un point unique (fondement quatrième, in fine), consistait à savoir si le locataire pouvait bénéficier de la réduction de 20 % du loyer prévue par l'article 38 de la Llei 5/2020. Cette question en emporte deux autres, que la Cour examine successivement :

1. Une question procédurale : la prétention à la réduction, formulée tardivement, peut-elle être examinée au regard des principes du contradictoire et de la congruence ?
2. Une question de fond : les conditions d'application de l'article 38, en particulier la sollicitation préalable du bailleur et la justification d'une « baisse significative du chiffre d'affaires », sont-elles réunies ?

Solution et dispositif

La Sala rejette l'appel sur les deux terrains.

Sur le premier point, elle relève que la question de la réduction avait été notifiée au locataire par le tribunal le