STSJAD 39/2023 (ECLI:AD:TSJADAD:2023:39) : Tribunal superior de justícia d'Andorra, Sala Civil, 17 janvier 2023

Décision commentée : STSJAD 39/2023, ECLI:AD:TSJADAD:2023:39 (Lire sur source officielle)

Faits et procédure

La société Suárez, bailleresse d'un logement soumis à la Loi andorrane sur les baux urbains (LAFU), a assigné les « ignorés héritiers » de M. Araujo, locataire d'origine, devant le Tribunal unipersonnel du Batlle. Elle sollicitait la résolution du bail et l'expulsion des occupants, en invoquant des loyers impayés.

Par jugement du 27 janvier 2022, le Tribunal unipersonnel du Batlle a rejeté la demande et mis les dépens à la charge de la demanderesse. Il retenait notamment que la date du décès du locataire n'était pas établie, que rien ne prouvait que les loyers réclamés étaient antérieurs ou postérieurs au décès, et que les héritiers d'un locataire n'étaient pas tenus de payer les loyers postérieurs au décès, le contrat ayant pris fin par la mort du preneur.

La bailleresse a interjeté appel. Elle demandait la révocation du jugement, la résolution du bail, l'expulsion et la condamnation de la partie adverse aux dépens. Le Tribunal supérieur de justice a constaté que M. Araujo était décédé le 21 janvier 2021 et que son épouse, Mme Castilla, était décédée le 23 décembre 2021. Des citations par édit ont été nécessaires. Une fille du défunt a déclaré renoncer à tout droit sur la succession et ne pas vouloir se subroger. Un fils a déclaré continuer d'occuper le logement. La procédure a été suspendue trois mois, puis reprise après constat de l'absence de testament et de déclaration d'héritiers. Les défendeurs ont été déclarés en rébellion processuelle.

Question de droit

La question posée à la Sala Civil peut être formulée ainsi : le décès du locataire, lorsqu'aucune subrogation n'a été notifiée au bailleur dans le délai légal, combiné à des loyers impayés, permet-il la résolution du bail et l'expulsion des héritiers défaillants ?

Deux dispositions de la LAFU sont au cœur du raisonnement.

• Article 31.2 : « La mort de l'arrendatari no és causa d'extinció del contracte fins que s'arriba al termini pactat, si el cònjuge, els ascendents o els descendents que hagin conviscut amb l'arrendatari en l'habitatge, prefereixin continuar l'arrendament durant el termini esmentat. » Le décès du preneur n'éteint donc pas le bail avant le