STSJAD 123/2023 (Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 18 avril 2023)

Décision commentée : STSJAD 123/2023, Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 18 avril 2023 (ECLI:AD:TSJADAD:2023:123) (Lire sur source officielle)

Note de référence : la référence canonique transmise (« Juridiction andorrane, — ») est incomplète. La présente fiche retient l'identifiant ROJ et l'ECLI figurant dans le texte intégral. Le numéro de recours est 278/22 et le numéro d'origine 4000779/2020.

Faits et procédure

Par contrat du 30 avril 2014, une société bailleresse a loué à une locataire un appartement et une place de garage à Andorre. Le bail, d'une durée de cinq ans (du 1er mai 2014 au 30 avril 2019), ne prévoyait pas de renouvellement tacite. Le loyer était de 500 euros mensuels, auxquels s'ajoutait un dépôt mensuel de 100 euros destiné aux frais de chauffage et d'eau.

Le bailleur a notifié à la locataire, par burofax reçu le 18 décembre 2019, sa volonté de ne pas proroger davantage le contrat. Il considérait que le bail avait déjà été reconduit tacitement pour un an et qu'il prenait fin le 30 avril 2020. La restitution des lieux n'ayant pu intervenir en raison de la pandémie de COVID-19, le bailleur a réitéré sa demande par courrier du 6 octobre 2020, qui n'a pas été reçu par la locataire.

Le bailleur a introduit une action en expulsion et en paiement, réclamant une indemnité d'occupation indue équivalente au loyer, les charges impayées, les intérêts légaux et les dépens. La locataire a conclu au rejet de la demande. Par jugement du 14 septembre 2022, le juge d'instance (Batlle) a fait droit à l'essentiel des prétentions. La locataire a interjeté appel, en soutenant que son refus de quitter les lieux valait manifestation de volonté de se prévaloir des prorogations légales instituées par les lois 23/2019, 15/2020 et 30/2021, sans qu'une communication expresse soit nécessaire.

Le recours soulevait en outre une question de recevabilité, le bailleur faisant valoir que l'appelante n'avait pas identifié les motifs de son appel au sens de l'article 332 du Code de procédure civile. La Sala a écarté cette fin de non-recevoir, en considérant que le grief d'erreur dans l'appréciation de la preuve pouvait se déduire du contenu de l'acte (Premier fondement).

Question de droit

La question centrale est la suivante : le locataire peut-il bénéficier de la prorogation annuelle légale prévue par les lois 23/2019, 15/2020 et 30/2021 sans avoir formulé une demande expresse auprès du bailleur avant le terme du contrat, en se bornant à refuser de restituer le logement ?

Accessoirement, la décision aborde la question de savoir si la situation personnelle et familiale du locataire constitue un motif légal justifiant la prorogation. Elle examine également la portée de l'exigence de bonne foi, c'est-à-dire le fait que le locataire soit à jour de ses obligations et ait entretenu le bien.

Solution et dispositif

La Sala civile confirme le jugement de première instance. Elle retient que la prorogation légale constitue une faculté du locataire, qui doit être exercée par une demande adressée au bailleur. Cette demande devait intervenir au plus tard à l'échéance du terme principal ou de l'une de ses prorogations. En l'espèce, la locataire ne l'a formulée que dans son mémoire en défense du 25 mars 2021, soit après l'échéance. Le texte est ainsi rédigé :

« Primer.- DESESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal de la senyora San[ç] contra la Sentència dictada en data 14 de setembre de 2022 per la senyora Batlle, que confirmem.

Segon.- Imposar a la part recurrent el pagament de les costes ocasionades en aquesta alçada.