STSJAD 174/2023 - Tribunal Superior de Justícia d'Andorra (Sala Civil), 17 juillet 2023, n° 8/23

Décision commentée : STSJAD 174/2023, Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 17 juillet 2023, recours n° 8/23 (Lire sur source officielle)

I. Le contexte factuel et procédural

A. Les faits à l'origine du litige

Le litige s'inscrit au sein d'un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété (propietat horitzontal) en Andorre. Le défendeur en première instance et appelant, Monsieur Garzón, est propriétaire d'un appartement situé au deuxième étage (porte première) de l'immeuble dénommé « Edifici E ».

Une défaillance technique majeure affectait l'alimentation en eau potable de l'immeuble, se traduisant par une insuffisance de pression et de débit préjudiciable aux occupants de l'appartement situé à l'étage inférieur immédiat (premier étage, porte première). Afin d'y remédier, la copropriété a entrepris des travaux de réfection de la colonne montante générale d'eau potable, consistant à remplacer les conduites anciennes en acier galvanisé par des canalisations en polyéthylène, confiés à l'entreprise B, SLU.

L'exécution matérielle de cette rénovation technique nécessitait une intervention à l'intérieur des lots privatifs desservis par la colonne, et singulièrement dans l'appartement de Monsieur Garzón. Ce dernier s'est toutefois opposé de manière réitérée à l'accès des ouvriers à son domicile, interrompant ainsi le déroulement des travaux au niveau de son unité immobilière. Lors de l'assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 15 mai 2018 (procès-verbal n° 47), la question fut mise à l'ordre du jour (point 4) afin d'examiner l'obstruction manifestée par le propriétaire de l'appartement 2e-1re. À l'issue des échanges consignés au procès-verbal, Monsieur Garzón avait verbalement accepté de permettre le passage des ouvriers mandatés par la copropriété dans son logement ; néanmoins, postérieurement à cette réunion, l'intéressé a réitéré son refus et maintenu la fermeture de son lot privatif.

B. Le parcours procédural et les prétentions des parties

Par exploit en date du 19 février 2019, la Communauté des copropriétaires de l'Édifice E (Comunitat de Propietaris de l'Edifici E) a assigné Monsieur Garzón devant le Tribunal de Batlles selon les formes de la procédure ordinaire. Elle sollicitait qu'il soit judiciairement contraint d'autoriser l'accès à son domicile aux ouvriers de l'entreprise B, le cas échéant avec le concours de la force publique, aux fins de réaliser les réparations votées et requises, le tout sous astreinte des dépens comprenant les honoraires d'avocat et de procureur (procurador).

En réplique, par mémoire du 16 avril 2019, Monsieur Garzón s'est opposé à la demande, concluant à son rejet intégral avec condamnation de la demanderesse aux dépens, frais d'avocat, de procureur et d'expert judiciaire. Il invoquait des contestations d'ordre technique et contestait l'applicabilité des textes régissant la copropriété invoqués par la communauté. En cours d'instruction, une expertise technique a été ordonnée et confiée à un architecte technique, Monsieur Gálvez.

Par jugement rendu le 22 novembre 2022, le Tribunal de Batlles a fait droit à la demande principale :

• Il a condamné Monsieur Garzón à autoriser l'accès à son domicile aux ouvriers de l'entreprise B dans un délai de quinze jours à compter de la notification du jugement, pour la réalisation des réparations votées par la copropriété ;
• Il a mis à la charge du défendeur l'ensemble des dépens de première instance, incluant les frais et honoraires d'avocat, de procureur et d'expert judiciaire.

Monsieur Garzón a interjeté appel de cette décision devant la Chambre civile du Tribunal Superior de Justícia. Au soutien de son recours, il invoquait une erreur dans l'appréciation des preuves et reprochait aux premiers juges d'avoir méconnu la jurisprudence de la cour ainsi que le champ d'application des articles 10.3 et 11 de la loi sur la copropriété (Llei de propietat horitzontal). Il soutenait que l'action syndicale trouvait son fondement exclusif dans l'assemblée générale du 15 mai 2018. Dès lors, il sollicitait, sur le fondement d'une demande reconventionnelle implicite — admise selon lui par le droit antérieur à l'entrée en vigueur de la loi 24/2018 portant Code de procédure civile —, l'annulation du procès-verbal de cette assemblée générale en raison de la participation irrégulière au vote du président de la communauté, prétendu copropriétaire débiteur morose. Il demandait l'infirmation du jugement, le débouté des prétentions adverses et la condamnation de la copropriété aux dépens des deux degrés de juridiction.

L'intimée, la Communauté des copropriétaires de l'Édifice E, a conclu à la confirmation pure et simple de la décision entreprise et à la condamnation de l'appelant aux dépens d'appel.

II. La question de droit et la solution de la juridiction

A. Le problème juridique posé

L'arrêt du 17 juillet 2023 confronte la juridiction d'appel andorrane à une double articulation de droit matériel et de procédure civile :

1. Sur le terrain procédural : Une demande tendant à l'annulation d'un procès-verbal d'assemblée générale de copropriété peut-elle valablement être formulée sous les traits d'une « demande reconventionnelle implicite » à l'occasion d'une instance engagée par la copropriété aux fins d'accès à une partie privative, dans le régime antérieur au Code de procédure civile du 18 octobre 2018 ? Plus précisément, une telle prétention présente-t-elle le lien de connexité et la fonction extinctive ou absolutoire exigés par la jurisprudence pour être recevable sans demande reconventionnelle expresse ?
2. Sur le fond du droit de la copropriété : Un copropriétaire est-il légalement tenu, en application des articles 10.3 et 11 de la Llei de propietat horitzontal, de subir l'accès d'opérateurs mandatés à son lot privatif pour le remplacement d'une colonne générale de distribution d'eau affectant l'habitabilité et le service normal d'un lot tiers, alors même que la pression d'eau au sein de son propre lot apparaîtrait satisfaisante ?

B. Le raisonnement et la motivation de la cour

Le Tribunal Supérieur de Justice d'Andorre structure sa décision en deux temps rigoureux.

1. L'irrecevabilité de la prétention reconventionnelle implicite en annulation du procès-verbal

La Chambre civile examine d'abord la tentative de l'appelant d'élargir l'objet du litige par voie reconventionnelle. Elle rappelle le régime transitoire gouvernant l'instance, celle-ci ayant été initiée avant l'entrée en vigueur de la loi 24/2018 du 18 octobre 2018 relative au Code de procédure civile (Codi de procediment civil).

Se référant à sa jurisprudence antérieure établie (notamment l'arrêt du 23 décembre 2008, rôle TSJC-163/08, et l'arrêt du 18 décembre 2001), la cour rappelle les conditions d'admissibilité strictes de la demande reconventionnelle implicite (reconvenció implícita) :

• Le défendeur doit solliciter plus que son simple renvoi des fins de la poursuite, passant d'une posture purement défensive à une posture offensive en alléguant un fait juridique propre (telle la compensation, la nullité du contrat liant les parties ou l'usucapion) ;
• Ce fait doit être susceptible d'emporter le rejet direct de l'action principale du demandeur en provoquant l'extinction de l'obligation litigieuse ;
• Le demandeur doit avoir été mis en mesure de se défendre contradictoirement comme face à une reconvention formelle.

Appliquant ces principes au cas d'espèce, la cour constate une absence manifeste de corrélation fonctionnelle entre l'action principale et la demande reconventionnelle. La prétention de la copropriété ne s'évince pas de l'autorité des décisions prises lors de l'assemblée du 15 mai 2018, mais repose sur l'obligation légale d'accès sanctionnée par la loi. D'une part, l'examen du procès-verbal litigieux (n° 47) démontre que celui-ci ne portait aucune décision relative à l'exécution de travaux — ceux-ci ayant manifestement été décidés en amont —, mais relatait simplement l'attitude obstructive du copropriétaire et son acceptation verbale de débloquer la situation. D'autre part, quand bien même la nullité du procès-verbal pour participation irrégulière d'un copropriétaire morose serait encourue, cette circonstance demeurerait strictement sans incidence sur le bien-fondé de l'action de la communauté. Celle-ci puise sa cause directe et autonome dans le statut légal de la copropriété. Faute de pouvoir entraîner l'extinction de l'obligation de tolérance litigieuse, la reconvention implicite est rejetée.

2. Le bien-fondé de la servitude légale d'accès à la partie privative

Sur le fond, la cour valide l'application combinée des articles 10.3 et 11 de la Llei de propietat horitzontal.

L'article 10.3 impose à la copropriété la réalisation des travaux d'entretien indispensables pour garantir les conditions d'habitabilité de l'immeuble et contraint symétriquement le copropriétaire à permettre l'accès à son unité. L'article 11 généralise cette obligation en disposant que tout copropriétaire doit consentir aux travaux ou réparations qu'exige le service général de l'immeuble, sous réserve de son droit à indemnisation des éventuels préjudices subis.

Pour repousser les griefs de l'appelant tirés d'une prétendue erreur d'appréciation probatoire, la juridiction se fonde sur l'expertise judiciaire réalisée par l'architecte technique Gálvez. Ce rapport technique péremptoire démontrait que :

• Le défaut de débit et de pression constaté au premier étage trouvait sa cause exclusive dans la réduction de section interne des tubes anciens en acier galvanisé, rongés par un phénomène de corrosion intérieure généralisée ;
• L'hypothèse soulevée par l'appelant, imputant le problème à la suppression d'anciens réservoirs d'eau au cinquième étage, était dépourvue de tout fondement technique et formellement infirmée par l'expert ;
• La solution requise consistait précisément dans la poursuite du remplacement des colonnes montantes par du polyéthylène, sans nécessité d'adjoindre un surpresseur mécanique.

La juridiction relève par ailleurs un manquement manifeste aux exigences de la bonne foi procédurale (bona fe processal) : l'appelant s'était abstenu de formuler des observations techniques contradictoires auprès de l'expert lors des opérations judiciaires, préférant maintenir en appel des allégations profanes qu'aucun contre-rapport technique ne venait étayer. Le témoignage d'un voisin du quatrième étage n'ayant pas davantage de portée scientifique, l'obligation légale d'accès s'imposait avec force exécutoire.

C. Le dispositif

La décision se conclut par le dispositif suivant, ici fidèlement traduit :

« DÉCIDE

Premier.- REJETER le recours d'appel interposé par la représentation procédurale de Monsieur Garzón contre le jugement rendu en date du 22 novembre 2022 par le Tribunal de Batlles, lequel est confirmé.

Second.- Condamner la partie appelante au paiement des dépens occasionnés en cette instance.

Le présent jugement est définitif et exécutoire. »

III. L'analyse et la portée jurisprudentielle

A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne

L'arrêt STSJAD 174/2023 s'inscrit au cœur d'une thématique classique mais névralgique du droit des biens : la conciliation entre l'exclusivisme de la propriété privative et les sujétions inhérentes à la vie collective en copropriété.

1. L'autonomie de la servitude légale de tour d'échelle intérieur

L'apport substantiel de la décision réside dans l'affirmation de l'autonomie conceptuelle des articles 10.3 et 11 de la Llei de propietat horitzontal. Le Tribunal Supérieur de Justice rappelle avec fermeté que le devoir de tolérance imposé au propriétaire d'un lot privatif ne dérive pas d'une stipulation contractuelle, ni même de l'autorité exécutoire d'un accord particulier d'assemblée générale des copropriétaires, mais directement de la loi.

Cette analyse fait écho aux solutions retenues dans les droits voisins de tradition romano-germanique. En droit français, l'article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 impose une obligation analogue dès lors que les travaux d'intérêt collectif ont été régulièrement décidés et que leur exécution à l'intérieur des parties privatives est indispensable. De même, en droit espagnol, l'article 9.1.c) et d) de la Ley de Propiedad Horizontal soumet le propriétaire à une servitude légale continue de passage et de réparation pour les services communs. Dans l'ordre juridique andorran, la Chambre civile affine la distinction : la contestation formelle de l'instrumentum (l'acte de l'assemblée ayant pris acte du refus d'accès) est insusceptible de neutraliser l'obligation légale d'assurer l'habitabilité d'une unité voisine par la réparation d'un élément commun d'adduction d'eau.

2. L'encadrement strict de la reconvention tacite

Sur le versant procédural, la sentence présente un intérêt historique et dogmatique remarquable pour le droit judiciaire andorran. Bien que le contentieux ait été engagé sous l'empire de l'ancien droit coutumier et prétorien antérieur au Codi de procediment civil de 2018, la cour maintient les garde-fous fondamentaux contre l'expansionnisme des prétentions incidentes déguisées. En rappelant que la reconvention implicite requiert non seulement un débat contradictoire mais une aptitude substantielle à paralyser l'action adverse par voie d'extinction, le TSJ prévient toute manœuvre dilatoire consistant à greffer une action en nullité de gouvernance sur un litige d'urgence technique. Cette rigueur prétorienne préfigurait la codification de l'article 354 et des règles de procédure formelle désormais applicables en Principauté.

B. Les implications pratiques pour les praticiens

L'arrêt offre plusieurs enseignements tactiques et procéduraux de premier plan pour les avocats et gestionnaires d'immeubles exerçant en Andorre :

• Inopérance des manœuvres dilatoires face aux travaux d'habitabilité : Le praticien représentant un copropriétaire récalcitrant doit mesurer l'inefficacité d'une contestation incidentale de la validité formelle des assemblées générales pour faire échec aux mesures conservatoires. Sauf à prouver que les travaux envisagés portent une atteinte disproportionnée aux parties privatives ou ne présentent aucun caractère d'utilité collective, l'existence d'un trouble affectant l'habitabilité d'un autre lot confère à la copropriété un titre d'accès légal quasi-inconditionnel.
• Le rôle déterminant de la preuve technique lors de l'instruction : L'arrêt adresse un avertissement sévère quant au respect de la bonne foi procédurale dans la conduite des expertises. L'inaction ou le silence de la partie lors des opérations de l'expert judiciaire lui interdit d'espérer remettre en cause les conclusions techniques au stade de l'appel par de simples conjectures profanes. La défense face à une prétention fondée sur les articles 10 et 11 de la LPH doit être étayée ab initio par un contre-rapport technique ou par des dires circonstanciés adressés à l'expert.
• Sécurisation des voies d'exécution : La décision conforte l'efficacité des décisions du Tribunal de Batlles ordonnant l'accès aux lots sous astreinte ou avec l'assistance d'agents assermentés et de la force publique (presència d'algun agent de l'autoritat), garantissant aux syndicats de copropriétaires un mécanisme d'exécution forcée rapide pour la préservation du réseau hydraulique commun.