STSJAD 182/2023 (ECLI:AD:TSJADAD:2023:182)
Décision commentée : STSJAD 182/2023, Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, Sentència 000091/2023, 17 juillet 2023, recours n° 63/22 (Lire sur source officielle)
Faits et procédure
Les époux Manzanares et Alfaro, acquéreurs d'une parcelle bâtie, ont assigné la société B, SL, exerçant sous le nom commercial d'une agence immobilière, en réparation d'un préjudice résultant d'une prétendue négligence professionnelle de l'agent. Ils réclamaient 266.181,19 euros, soit 189.381,19 euros de dommage emergent et 76.800 euros de lucre cessant. L'assureur de la société, dont l'identité était inconnue du demandeur, a été mis hors de cause à la suite d'un désistement.
Le juge de première instance (Batlle d'instància, sentence du 2 février 2022) a accueilli intégralement la demande et condamné la société au paiement de 76.800 euros, au titre du lucre cessant, outre les dépens. Les deux parties ont interjeté appel. La société soulevait deux exceptions péremptoires, le défaut de qualité pour défendre (manca de legitimació passiva) et la prescription, et contestait sur le fond l'existence d'un préjudice. Les demandeurs formaient un appel partiel, limité au refus de leur allouer le dommage emergent.
Le fait déterminant est établi. La part venderesse avait confié verbalement à l'agence la vente de sa parcelle, tandis que les acquéreurs lui avaient confié la recherche d'un bien permettant la construction d'une seconde habitation de 100 m² et de deux garages. L'agence a fait intervenir un architecte, M. Montenegro, pour évaluer le terrain. Celui-ci a indiqué une surface nette de 754 m², alors que la surface effectivement disponible, après cession pour voirie publique, était de 482,60 m².
Question de droit
La Sala Civil était saisie de quatre questions, que la décision articule dans un ordre logique.
La première porte sur la qualification juridique des relations entre l'agence et chacune des parties : les acquéreurs ont-ils la qualité de clients de l'agence, ce qui fonderait une obligation contractuelle à leur égard, ou ne sont-ils que des tiers à un contrat de médiation conclu avec le vendeur ?
La deuxième concerne la responsabilité de l'agence à raison des fautes de l'architecte qu'elle avait mandaté : l'architecte doit-il être regardé comme un auxiliaire de l'agence, de sorte que les erreurs commises engagent celle-ci ?
La troisième est relative à la prescription de l'action, qui dépend de sa nature contractuelle ou délictuelle.
La quatrième, sur le fond, est relative à la nature du préjudice indemnisable : la perte de la seconde habitation constitue-t-elle un lucre cessant, ou la réduction de la surface acquise constitue-t-elle un dommage emergent ?
Solution et dispositif
La Sala rejette les deux exceptions. Elle retient, d'une part, que les acquéreurs ont la qualité de clients de l'agence, celle-ci ayant reçu et accepté le mandat des deux parties à l'opération et ayant accompli les diligences attendues d'un intermédiaire professionnel (fondement 8 et 9). Elle qualifie la relation de contrat de médiation immobilière, régi par la loi relative aux agents et gestionnaires immobiliers du 15 décembre 2000, dont le champ d