STSJAD 187/2023 (ECLI:AD:TSJADAD:2023:187)

Décision commentée : STSJAD 187/2023 (ECLI:AD:TSJADAD:2023:187), Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 20 juillet 2023, recours n° 203/22 (Lire sur source officielle)

Note : la référence canonique a été complétée à partir du texte intégral, la métadonnée fournie étant incomplète.

Faits et procédure

Une société bancaire, B, SA (désignée « B, ORG_0 » dans la décision), a acquis par insolutumdatio, le 17 mai 2018, une unité immobilière située dans le Conjunt Residencial CR, fase I, à La Massana (Casa 0). Le titre de propriété apparent était au nom de Mme Puig, qui avait consenti un prêt hypothécaire et qui, selon ses déclarations, agissait comme fiduciaire de M. Farré, fils de la défenderesse désignée comme « ENTITY_4 ». Les occupants, M. Cañete et Mme Querol, ont refusé de restituer le bien après notification de la décision de la banque.

Par courrier du 28 septembre 2018, les occupants ont reconnu leur qualité de précaristes. La décision relève qu'ils y évoquaient un accord selon lequel le fils aurait acquis le bien pour qu'ils puissent y résider à vie, en contrepartie de travaux et de charges (eau, électricité, chauffage, communauté).

La banque a introduit un interdit de précaire selon la procédure abrégée. Par sentence du 12 mai 2022, le Batlle d'instància a fait droit à la demande et ordonné la restitution de la possession dans un délai de trente jours à compter de la fermeté de la décision, avec condamnation aux dépens.

Les défendeurs ont interjeté appel, invoquant une erreur dans l'appréciation des preuves, la violation de la loi et de leurs droits constitutionnels, et demandant subsidiairement le rejet de la demande. La banque s'est opposée à l'appel. La Sala Civil a rejeté la demande de preuves nouvelles (auto du 24 janvier 2023), écarté l'exception de préjudicialité pénale (auto du 6 juin 2023), puis déclaré irrecevable le recours en réformation dirigé contre cet auto (auto du 17 juin 2023).

Question de droit

La décision soulève trois questions.

Première question : les occupants sont-ils légitimés à contester la validité de la vente et de la dation en paiement intervenues au profit de la banque ?

Deuxième question : l'interdit de précaire, procédure sommaire, est-il la voie appropriée, alors que la discussion porte sur la propriété réelle du bien, laquelle relèverait en principe de la procédure ordinaire ?

Troisième question : les occupants sont-ils des possesseurs à précaire, ou leurs paiements (acquittement du prix de vente, travaux, impôts et charges) constituent-ils une contrepartie excluant cette qualification ?

Solution et dispositif

Le Tribunal supérieur rejette l'appel et confirme la décision de première instance.

Sur la légitimation, il retient que la fiducie, si elle est établie, ne rend pas nulles la vente ni la dation en paiement. Seul le fiduciant, M. Farré, serait en principe habilité à en demander l'annulation. Les occupants ne sont donc pas légitimés à attaquer ces actes.

Sur la procédure, la Cour admet que la procédure ordinaire est la voie idoine pour discuter de la propriété. Elle relève toutefois que l'action exercée par la banque tend uniquement à la restitution immédiate de la possession, ce qui correspond à