STSJAD 248/2023 (ECLI:AD:TSJADAD:2023:248)
Décision commentée : STSJAD 248/2023, Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 11 octobre 2023, ECLI:AD:TSJADAD:2023:248 (Lire sur source officielle)
Faits et procédure
Par contrat du 1er mars 1984, M. Durán a donné à bail à son fils, M. Macias, une nau (bâtiment industriel) et un terrain, pour l'exploitation d'une activité industrielle. Le loyer mensuel est fixé à 350 EUR, selon les éléments produits au dossier. Les derniers paiements de loyer effectués par le preneur sont postérieurs au deuxième trimestre 2013, et les rebuts produits pour le premier et le deuxième trimestre 2013 établissent que ces loyers ont été acquittés. M. Durán est décédé le 16 décembre 2020.
Par acte du 10 janvier 2023, les héritiers du bailleur (MM. Durán et Morales et Mme Valverde) ont assigné le preneur en résolution du bail, expulsion, paiement de loyers impayés (12 600 EUR) et indemnité d'occupation indue. Le preneur a conclu au rejet de la demande, subsidiairement à une estimation partielle, en invoquant une novation tacite du contrat et l'exception de prescription.
Par sentence du 8 mai 2023, le Batlle d'instància a débouté les demandeurs, retenant implicitement l'existence d'une modification conventionnelle du bail. Les héritiers ont interjeté appel. La Sala Civil du Tribunal Superior de Justícia, par sentence 000129/2023 du 11 octobre 2023 (rôle TSJC 151/23), a accueilli partiellement le recours.
Question de droit
La question centrale est de savoir si la novation tacite du contrat de bail de 1984 peut être admise sur la base des éléments de preuve réunis. Plus précisément, il s'agissait de déterminer si la renonciation de fait du bailleur à percevoir les loyers pendant plusieurs années caractérisait un animus novandi certain, de nature à mod