STSJAD 260/2023 (ECLI:AD:TSJADAD:2023:260)
Décision commentée : STSJAD 260/2023, Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 8 novembre 2023, recours n° 94/23 (ECLI:AD:TSJADAD:2023:260) (Lire sur source officielle)
Faits et procédure
Un contrat de bail portant sur un immeuble à usage d'habitation, sis à Escaldes-Engordany, a été conclu le 31 août 2017 entre les bailleurs (les époux SV, désignés dans le texte sous le nom de « senyors SV ») et la société D, SL, locataire. Le contrat, rédigé par la propriété, prévoyait la réalisation de travaux de réparation, de rénovation et de remplacement, tant structurels que d'installations, détaillés en annexe 3. Le locataire était autorisé à exécuter les seuls travaux visés au dossier constructif, toute autre intervention étant réputée non autorisée. Le locataire a entrepris une reconversion intérieure du bien en bureau immobilier. Selon l'expertise, ces travaux n'ont pas affecté l'extérieur de l'immeuble, ni les canalisations ou installations générales (non précisé dans la décision pour le détail technique exact des raccordements).
Le 27 janvier 2020, un sinistre d'eaux usées a inondé le rez-de-chaussée. L'expert, M. Morales, a attribué le sinistre à l'obturation accidentelle, par du béton, du raccordement de l'immeuble au collecteur général de Gouvernement, enterré à environ 2,5 mètres de profondeur. Cet engorgement était préexistant, résultant de travaux publics réalisés en 1986 ; deux incidents antérieurs (10 avril et 5 août 2019) s'étaient produits sans dommages.
La compagnie B, assureur du locataire, ayant indemnisé celui-ci, a formé une action en paiement de 29 426,04 euros, dirigée contre les bailleurs et leur assureur, la compagnie A. Le juge d'instance a fait droit à la demande par jugement du 1er mars 2023. Les bailleurs et l'assureur A ont interjeté appel. La Sala Civil du Tribunal Superior de Justícia a rejeté l'appel.
Question de droit
La question posée était de déterminer qui devait supporter les dommages causés par le sinistre : le bailleur, son assureur, ou le locataire, dont l'assureur avait déjà indemnisé le préjudice. Le litige portait donc sur la répartition de la charge de réparation entre bailleur et locataire, en présence d'un désordre affectant une installation générale de l'immeuble.
Les appelants soutenaient, d'une part, que les techniciens du locataire, qui avaient rénové le bien, auraient dû vérifier l'état de l'ensemble des canalisations, y compris le raccordement au collecteur ; d'autre part, que le bailleur n'avait tiré aucun enrichissement de la situation, le loyer ayant été fixé par le locataire, inférieur de plus de 30 % au prix du marché (38,15 % selon les appelants) ; enfin, que l'étendue des dommages n'était pas suffisamment établie.