Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 18 de gener del 2024, Sentència núm. 13/2024 (Recurs 161/23)

Décision commentée : Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 18 de gener del 2024, núm. 13/2024, ROJ: STSJAD 10/2024 (Lire sur source officielle)

I. Le contexte factuel et procédural

A. Les faits à l'origine du litige

Le litige soumis à la Sala Civil du Tribunal Superior de Justícia d’Andorra s’inscrit dans le cadre de l’exploitation commerciale d’immeubles à vocation d’hébergement touristique, secteur soumis en Principauté aux dispositions impératives de la loi 16/2017 du 13 juillet 2017, générale de l’hébergement touristique (Llei general de l'allotjament turístic).

Le 21 octobre 2020, la société commerciale andorrane Esparza a conclu avec M. Téllez une convention dénommée « contrat de cession temporaire de droits de location d’immeubles » (contracte de cessió temporal de drets de lloguer d'immobles). Aux termes de cet accord, ce dernier cédait à la société Esparza l’usage et la jouissance de vingt-quatre « appartements » situés dans l’édifice E du lieu-dit (ou complexe) XXXX, afin que la preneuse les affecte à une sous-location sous le régime de l’exploitation touristique. Les parties avaient fixé à cette fin une redevance locative globale annuelle s'élevant à 138 000 euros, payable selon des modalités et des échéances déterminées contractuellement.

Préalablement à la signature de la convention, les représentants de la société cessionnaire avaient personnellement visité l’ensemble des unités immobilières litigieuses. Toutefois, en vue de l'exploitation effective des biens, la société Esparza a engagé auprès des autorités administratives compétentes les démarches requises pour faire enregistrer lesdites unités au registre officiel des logements à usage touristique (registre d'habitatges d'ús turístic). Le 23 décembre 2020, les services du ministère du Tourisme ont procédé à une première visite d'inspection. Lors de ce contrôle initial, les inspecteurs ont relevé diverses défaillances et irrégularités matérielles affectant sept des vingt-quatre logements cédés, tenant notamment à l'état de propreté générale, à l'absence de revêtement antidérapant sur le sol des douches ou baignoires, à l'état des matelas, à l'absence de points d'éclairage en chevet, au fonctionnement des hottes aspirantes et à la signalétique relative aux issues de secours. Parallèlement, l’administration a constaté que la majorité des lots visités ne répondaient pas aux critères techniques et dimensionnels de l’« appartement » au sens de l’article 4 de la loi 16/2017, mais devaient être classés sous la qualification réglementaire d’« studios » (estudis).

Informé de ces non-conformités, M. Téllez a entrepris des démarches de régularisation matérielle. Lors d'une seconde inspection administrative intervenue le 6 avril 2021, les services ministériels ont constaté la complète réparation des désordres par le cédant et ont, en conséquence, validé l’inscription des unités au registre d’exploitation touristique, sans qu’aucune mesure de suspension ou de retrait de licence n’ait été adoptée à l'égard de ces biens.

Entre-temps, la saison hivernale 2020-2021 s'est trouvée profondément perturbée par la crise sanitaire liée à la pandémie de Covid-19, au cours de laquelle le gouvernement andorran a ordonné la fermeture administrative des pistes de ski du secteur XXXX. Arguant tant de cette fermeture que de la discordance entre la désignation contractuelle d'« appartements » et la réalité matérielle de « studios », ainsi que de l’existence initiale des désordres relevés par les services de contrôle, la société Esparza a suspendu le paiement des loyers conventionnellement échus et a décidé de porter le différend devant les juridictions civiles.

B. Le parcours procédural et les prétentions des parties

Le 30 novembre 2021, la société Esparza a fait assigner devant la Batllia d'Andorra (tribunal de première instance) MM. Téllez et Vilar. Son action principale tendait au prononcé de la résolution judiciaire du contrat de cession temporaire du 21 octobre 2020 aux torts des défendeurs, ainsi qu'à leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 105 640,41 euros à titre de restitution et d'indemnisation, augmentée des intérêts légaux courus depuis la date de la résolution, ainsi qu'à la prise en charge solidaire des entiers dépens, incluant les honoraires d'avocat et d'avoué (procurador).

Au soutien de ses prétentions résolutoires et indemnitaires, la demanderesse invoquait un triple fondement :

1. L'inexécution contractuelle fautive résultant de l'existence des désordres initiaux constatés lors de la première inspection administrative du 23 décembre 2020 ;
2. La livraison d'une chose radicalement différente de celle stipulée au contrat (aliud pro alio), dès lors que les unités immobilières qualifiées d'« appartements » au contrat s'avéraient être des « studios » au regard de la loi 16/2017, ce qui limitait légalement la capacité d’accueil à quatre occupants au lieu de six, réduisant ainsi drastiquement la rentabilité commerciale attendue de l'exploitation ;
3. La survenance de circonstances extraordinaires et imprévisibles tirées de la fermeture gouvernementale des stations de ski lors de la crise sanitaire, justifiant, selon elle, la résolution de la convention en vertu de la clause prétorienne rebus sic stantibus.

Après deux suspensions de l'instance convenues d'un commun accord entre les parties, les défendeurs ont déposé leurs conclusions en défense le 29 mars 2022. M. Vilar a soulevé à titre préliminaire une exception d'irrecevabilité pour défaut de qualité pour défendre à son égard (manca de legitimació passiva). Sur le fond, MM. Téllez et Vilar ont conclu au rejet intégral des prétentions de la société Esparza. Simultanément, M. Téllez a formé une demande reconventionnelle chiffrée à 40 000 euros, correspondant aux termes de loyers demeurés impayés par la société preneuse.

Le 10 mai 2022, la société demanderesse a répliqué en sollicitant le débouté intégral de la demande reconventionnelle, excipant implicitement de l'inexécution des obligations du cédant pour légitimer son propre refus de paiement des loyers.

À l'issue de l'audience préalable et des débats oraux, la Batllia d'Andorra a rendu le 10 mai 2023 un jugement (Sentència 26/2023) aux termes duquel elle a :

• Débouté intégralement la société Esparza de l'ensemble de ses demandes dirigées contre MM. Téllez et Vilar ;
• Accueilli intégralement la demande reconventionnelle formée par M. Téllez, condamnant la société Esparza à lui payer la somme de 41 003,60 euros (correspondant à quatre fractions d'échéances locatives impayées, déduction faite du dépôt de garantie contractuel, augmentée des charges de consommation d'énergie électrique) ;
• Condamné la société Esparza à la totalité des dépens, incluant les frais et honoraires d'avocat et d'avoué à liquider en phase d'exécution.

Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu que l'emploi du terme « appartement » ne pouvait justifier la résolution pour manquement contractuel, dès lors que la société preneuse était un professionnel de l'hébergement touristique, qu'elle avait visité les lieux avant l'engagement et que la différence matérielle entre un studio et un appartement était manifeste. Sur les défauts matériels, la Batllia a jugé qu'ils avaient été promptement corrigés par le propriétaire sans jamais priver les logements de leur autorisation administrative d'exploitation. Elle a enfin écarté l'application de la théorie de l'imprévision (rebus sic stantibus).

La société Esparza a interjeté appel de ce jugement devant la Sala Civil du Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sollicitant son infirmation totale. Son recours reposait sur trois moyens :

1. La violation de l'obligation de délivrance conforme par transgression de la lettre contractuelle et méconnaissance de la bonne foi contractuelle, constitutive d'un aliud pro alio, l'appelante insistant sur la réduction de capacité d'accueil découlant de l'article 4 de la loi 16/2017 (quatre personnes en studio au lieu de six en appartement) ;
2. L'erreur d'appréciation quant à la gravité des désordres initiaux qui, affectant des éléments de sécurité, empêchaient selon elle une exploitation normale ;
3. Le mal-fondé de la condamnation reconventionnelle au paiement des loyers, l'exception d'inexécution trouvant à s'appliquer en raison des manquements préalables du bailleur.

L'appelante a, en revanche, totalement abandonné en cause d'appel le moyen tiré de la clause rebus sic stantibus, conférant sur ce chef un caractère irrévocable au jugement entrepris. Les intimés ont conclu à la confirmation pure et simple de la décision de première instance et à la condamnation de l'appelante aux dépens d'appel.

II. La question de droit et la solution de la juridiction

A. Le problème juridique posé

L'affaire soumettait au Tribunal Superior de Justícia d'Andorra plusieurs interrogations cardinales relatives au droit des obligations et à la théorie générale du contrat :

1. L'office du juge dans l'interprétation des clauses contractuelles et l'application de l'aliud pro alio : L'emploi dans l'acte écrit du terme générique « appartement », en lieu et place de la qualification réglementaire de « studio » au sens de la législation sectorielle sur le tourisme (loi 16/2017), caractérise-t-il la délivrance d'une chose radicalement différente de celle convenue (aliud pro alio) ouvrant droit à la résolution de la convention, lorsque le cessionnaire est un professionnel averti du secteur concerné et qu'il a procédé à la visite préalable des locaux ?
2. Le seuil de gravité de l'inexécution requis pour prononcer la résolution judiciaire : La présence de non-conformités matérielles et de défauts d'équipements constatés par l'administration lors d'une visite d'enregistrement touristique constitue-t-elle un manquement suffisamment grave pour justifier l'anéantissement rétroactif du contrat, alors même que ces désordres ont été intégralement rectifiés par le bailleur avant la seconde visite de contrôle et n'ont jamais entraîné la suspension de l'autorisation d'exploiter ?
3. Le bien-fondé de l'exception d'inexécution à l'encontre d'une demande reconventionnelle en paiement des loyers : Le débiteur d'une obligation pécuniaire peut-il valablement se soustraire au règlement des loyers échus en excipant de manquements contractuels du créancier, lorsque ceux-ci ont été judiciairement écartés ?

B. Le raisonnement et la motivation de la cour

Le Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sous la plume du magistrat rapporteur Jaume Tor Porta, confirme point par point le jugement de la Batllia et rejette l'intégralité du recours d'appel.

1. Sur le rejet de l'aliud pro alio et la prévalence de la commune intention sur le sens littéral

Le tribunal commence par qualifier techniquement la prétention résolutoire de l'appelante. Bien que l'acte introductif d'instance ne l'ait pas formellement dénommée, la cour relève que l'action s'appuie sur la doctrine de l’aliud pro alio. Selon la définition retenue par la jurisprudence, ce mécanisme sanctionne l’inexécution contractuelle caractérisée par l’inaptitude absolue ou l’inadéquation de la chose délivrée par rapport à la finalité à laquelle elle était contractuellement destinée, engendrant l'insatisfaction totale du créancier auquel est remis un objet d'une nature distincte de celui stipulé.

La cour écarte l'existence d'un tel manquement en opérant une articulation rigoureuse entre la qualité des parties et les règles d'interprétation des conventions :

• La qualité de professionnel du preneur : L'objet social de la société Esparza se rattache exclusivement au secteur de l'exploitation des hébergements touristiques. Elle ne saurait donc être traitée comme un contractant profane, ni prétendre ignorer les dispositions de la loi 16/2017 du 13 juillet 2017 et ses décrets d'application, textes qui régissent directement et quotidiennement son activité commerciale.
• La visite préalable des lieux : Le contrat mentionnait expressément — sans que cela n'ait jamais été contesté par l'appelante — que les représentants de la société Esparza avaient visité les vingt-quatre unités immobilières avant de signer l'acte. Or, le tribunal observe que la distinction architecturale et spatiale entre un « studio » (espace unique regroupant séjour et couchage) et un « appartement » (disposant de pièces de nuit séparées) est tellement manifeste qu'elle est perceptible « même pour des personnes totalement étrangères au secteur ». Dès lors, l'allégation selon laquelle il aurait été livré une chose différente de celle voulue ne résiste pas à l'analyse factuelle.
• Le recours aux sources historiques du Dret Comú (droit commun andorran) : Répondant au moyen tiré de la force obligatoire de la lettre de la convention, le Tribunal Superior affirme la suprématie de la volonté réelle des contractants sur le sens littéral des termes employés. Pour asseoir ce principe fondamental, la cour mobilise la tradition juridique andorrane, laquelle puise ses racines dans le ius commune romano-canonique :
  • La jurisprudence interne antérieure : arrêts du Tribunal Superior de la Mitra du 12 janvier 1985 (recueil n° 96), et de la Sala Civil du Tribunal Superior de Justícia des 22 décembre 1994 (recueil n° 160) et 11 janvier 2001 (recueil n° 1548).
  • Les maximes du droit canonique et du droit romain impérial : la décrétale canonique « sensum non verba considerare debemus » (Livre V, Titre 40, chapitre VIII) ; le Digeste de Justinien (D. 33, 10, 7, 2 : « nam etsi prior atque potentior est quam vox, mens dicentis » — car la pensée de celui qui s'exprime est antérieure et plus puissante que sa voix) ; et le Code de Justinien (C. 4, 22, 1 : « in contractibus rei veritas potius quam scriptura perspici debet » — dans les contrats, il convient de s'attacher à la vérité de la chose plutôt qu'à l'écriture).

Appliquant ces préceptes herméneutiques, les magistrats d'appel concluent que le terme « appartement » inséré au contrat était usité comme un simple synonyme d'« unité immobilière indépendante », sans aucune volonté des parties de renvoyer à la classification administrative stricte définie à l'article 4 de la loi 16/2017. Le grief d'aliud pro alio est dès lors totalement rejeté.

2. Sur l'absence de gravité des désordres matériels

Examinant le second moyen, le tribunal analyse la portée des vices constatés par l'administration lors de la visite du 23 décembre 2020. Il ressort des éléments de preuve versés aux débats que les irrégularités (état de propreté, revêtement antidérapant, matelas, liseuses, hottes, signalétique de secours) constituaient de simples dysfonctionnements mineurs et non des défauts structurels de nature à compromettre la solidité de