STSJAD 224/2024 (Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 15 mai 2024)

Décision commentée : Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 15 mai 2024, STSJAD 224/2024, recours n° 340/2023 (Lire sur source officielle)

Faits et procédure

La présente décision émane de la Sala Civil du Tribunal Superior de Justícia d'Andorre, saisie d'un appel contre un jugement du Tribunal de Batlles du 16 octobre 2023. Le litige oppose la Comunitat de propietaris (copropriété) « Nuñez » à la société promotrice du complexe immobilier situé à Canillo. Le texte de la décision désigne la société promotrice tantôt comme « G, SA », tantôt comme « Bueno », sans que l'identité entre ces deux dénominations ne soit explicitement établie ; le présent commentaire retient la désignation de la société défenderesse dans les motifs de la décision.

Les faits, tels que rapportés, sont les suivants. La société promotrice a procédé en 2008 à la déclaration d'œuvre nouvelle et à la division en propriété horizontale des deux immeubles (bâtiments 1 et 2) construits sur sa parcelle. Après l'apparition de sinistres, la copropriété a décidé, en assemblée générale du 11 octobre 2013, de faire réaliser une étude technique. Un architecte technique, M. Ramirez, a établi un rapport d'expertise de partie le 18 décembre 2013, chiffrant la réparation à 597 578 euros. Un constat notarié a été dressé en 2014.

La copropriété a assigné la société promotrice en paiement, selon la procédure ordinaire, en invoquant des vices structurels et constructifs. Elle avait sollicité une expertise judiciaire, mais y a renoncé pour des raisons de trésorerie, attribuées aux impayés de charges de la société défenderesse. La défenderesse a soulevé une exception de défaut de litisconsorce passif nécessaire à l'égard de l'entreprise de construction et de la direction des travaux, exception rejetée. Au fond, elle a soutenu que les désordres étaient imputables à l'entreprise de construction et à la direction d'œuvre, ou à un défaut d'entretien.

Le Tribunal de Batlles a fait droit à la demande, condamnant la société promotrice au coût de réparation et aux frais d'assistance technique, avec dépens. La société défenderesse a interjeté appel, invoquant une erreur dans l'appréciation des preuves et une violation de la loi.

Question de droit

Le litige pose trois questions. La première est celle du régime de responsabilité du promoteur immobilier pour les vices de construction de nature ruineuse. La deuxième concerne la répartition de la charge de la preuve, notamment la question de savoir si un rapport d'expertise de partie peut constituer un « principe de preuve » susceptible de renverser la charge probatoire. La troisième porte sur la force probante d'une expertise de partie non complétée par une expertise judiciaire, la demanderesse ayant renoncé à cette dernière.

Solution et dispositif

La Cour rejette l'appel et confirme le jugement de première instance. Elle retient que le promoteur doit répondre des vices ruineux envers les personnes lésées, et qu'il lui appartient, s'il entend s'exonérer, de démontrer que ces vices sont imputables à un autre agent de la construction. Elle juge que la charge de la preuve pèse sur la copropriété s'agissant de l'existence et du coût des vices, puis sur le promoteur s'agissant de leur imputation à des tiers ou à un défaut d'entretien.

Le dispositif est ainsi rédigé (traduction libre du catalan, les termes originaux étant rappelés entre parenthèses) :

« PREMIER. – Rejeter le recours formé par la représentation processuelle de la société Bueno contre la sentence du 16-10-2023, que nous confirmons (Desestimar el recurs de la representació processal de la societat Bueno en contra de la sentència del 16-10-2023, que confirmem).

SECOND. – Imposer les dépens de seconde instance à la société Bueno (Imposar les costes de segona instància a la societat Bueno).

Cette sentence est définitive et exécutoire (Aquesta sentència és ferma i executiva). »

Portée et enseignement pratique

1. Le régime de responsabilité du promoteur. La décision réaffirme une jurisprudence constante de la Sala Civil, citée dans les motifs : le promoteur répond envers les personnes lésées des vices ruineux, ind